賃貸大家さんの相続対策！

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【賃貸大家さんの相続対策】

賃貸大家さんのほとんどの方は土地を所有されてます。
その土地（宅地）の評価には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
賃貸住宅のような敷地に関しては所定の計算から減額調整した額がその評価額となります。
また、家屋についても固定資産税評価額を基準にしますが建築価格のおおむね60％～70％位の評価水準で設定されることが多いようです。

このように計算した相続税評価額は公示価格のおおむね80％程度の割合で設定されています。

そして、貸家用の家屋や敷地には優遇された規定があります。
●自用家屋の評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）＝評価額

※借家権割合は30％（全国全ての地域）
※賃貸割合とは課税時期において賃貸されている部分の床面積とそうでない当該家屋の部　分の床面積の割合。

●自用地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝評価額

※借地権割合はおおむね住宅地で50～60％位、商業地で60～90％位の割合で設定されています。

このように貸家住宅を建てることで固定資産税評価額が一定の割合で減額できれば駐車場や更地などより相続対策として資産を守ることが出来そうです。

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賃貸経営で相続税の軽減効果！

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『アパート・マンションなど賃貸経営をすると相続税の軽減効果が見込まれます』

アパート・マンションを建築した場合、土地については「貸家建付地」として更地や自宅土地より低く評価されます。

又、建築のための借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、建物の評価は建築価格より低くなる事が多いようです。

これらの評価減と債務控除により相続税を安くすることが可能となります。

【土地の評価額（節税効果）】
借地権割合50％、借家権割合30％とすると評価が15％落ちることになります。
また、小規模宅地の評価減対象の場合には50～80％の評価減になります。

【建物の評価額】
固定資産税の評価額が相続税の評価額になり当初評価額とは大体建築費の60％前後
と言われています。
また、木造アパートの場合はその相続評価額から30％引かれるため節税効果の一つとして考えられています。

前回も取り上げましたが小規模宅地の特例として賃貸アパート・マンションなどの貸家建付土地は事業用宅地として200㎡までの部分を相続税評価額が軽減されます。

いくつかの対策を組合せることで大きな効果が得られます。
被相続人が亡くなる直前に、あわてて相続税対策を行うと失敗する可能性があります。

死亡まぎわの相続税対策は税務上のリスクが大きくなりますので注意が必要です。
各税金に対しての査定基準は様々ですが、被相続人死亡の最低3年前と言うのは一つの
目安のようです。

専門の税理士をご用意させていただきます。
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小規模宅地の評価減とは！

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『例えば相続が発生した場合』

小規模宅地の評価減は遺産の中に住宅や事業に使われていた宅地等がある場合にその宅地等の評価額の一定割合を減額する特例です。
特に亡くなった方の自宅の土地のように「特定居住用宅地等である小規模宅地等」に該当する場合は240平方メートルまでの部分について評価額を80％減額することが可能です。
つまり評価額は実際の20％で計算できるということです。

この特例を受けられる人・・・相続や遺贈によって宅地等を取得した個人。
この特例の適用を受けられる宅地等とは個人が相続や遺贈により取得した宅地等でこれについてはいくつかの要件をクリアしなければなりません。

また、平成19年10月1日以後に相続又は遺贈により取得した国の事業の用に供されている
宅地等についてこの特例の適用を受ける場合には要件等が異なりますので管轄の税務署へお尋ねください。

評価額を減額する割合は宅地等の利用状況等により次のようになっています。

(1)特定事業用宅地等である小規模宅地等、特定居住用宅地等である小規模宅地等、
   国営事業用宅地等である小規模宅地等及び特定同族会社事業用宅地等である
   小規模宅地等の場合・・・80％

(2)(1)に該当しない特例対象宅地等である小規模宅地等の場合・・・50％

要件が明確になっていますので、要件に合致するよう賃貸経営大家さんは生前に相続税対策として講じて於くことが賢いと言えそうです。

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土地の有効活用は相続対策！

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“税務対策上、土地の有効活用が相続対策として必要とされています”

貸家の評価額＝固定資産税評価額－借家権の評価額＝固定資産税評価額×70％です。
ではその貸家が建ててある宅地（自己所有の宅地）の評価額はどうなるでしょうか。
このように貸家が建っている自己所有の宅地を「貸家建付地」といいますが、この場合宅地は貸していませんんので、あくまでも宅地の上の建物を貸しています。

故に貸宅地の評価額（＝自用地の評価額－借地権の評価額）とはなりません。
しかし、貸家が建っており居住者がいるためその宅地も勝手に処分できるというものでもありません。

ですから、この場合は「居住権を考慮した評価額」を差し引いて評価額を出します。
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額－居住権を考慮した評価額となります。

「居住権を考慮した評価額」は自用地の評価額×借地権割合×借家権割合という計算式から求められます。
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額（1－借地権割合×借家権割合）となります。
借地権割合は地域によって異なりますが、60％～70％となっているところが多いです。
また借家権割合は30％（一部の地域は40％）となっています。
この借地権割合と借家権割合の２つの数字をあてはめて考えると、
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額｛1－（60％～70％）×30％｝
となるためアパートやマンションまたは人に貸している貸家が建ててある貸家建付地の評価額は自用地の評価額の79％～82％となります。

つまり、自用地よりも賃貸住宅を建築し賃貸経営を行ったほうが更地や駐車場にしておくよりも固定資産税などの軽減等とてもよいことがありそうです。

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土地の価格はどうやって決まるの？

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アパート・マンションなどの賃貸物件の賃料は同じ建物でも階数や角部屋・中部屋によって通常差が生じます。
では、土地の価格のどうやって決めるのでしょうか。
実際に土地の評価には7つの種類があります。
【公的な評価】
1.路　　線　　価・・・主に相続税や贈与税の評価でおおむね公示価格の8割程度。
　（建物は家屋の固定資産税評価額とイコール）
2.公　示　価　格・・・国土交通省が適正な土地取引の指標にすることを目的。
3.固定資産税評価額・・・土地や家屋などの固定資産税の計算のもとになるもので相続税・贈与税・都市計画税・不動産取得税・登録免許
税の計算の基準。（公示価格の7割が目安）
4.基　準　地　価・・・公示価格と並ぶ公的な地価指標で都道府県が発表。
【公的ではない評価】
5.時価（実勢価格）・・・実際に市場で取引されている価格。
6.取引事例価格・・・取引をする対象となる不動産と条件が類似している事例を収
　　　　　　　　　　　　集し、比較して価格を割り出す。
7.収益還元価格・・・賃料収入を基にその不動産の価値を割り出す。
これら以外にも競争入札など不動産の価格の決め方はいろりろあります。

賃貸大家さんの多くはご自宅の他、アパートや駐車場を所有されているケースが多く見受けれます。
将来起こりうる相続が発生したときの相続税はいったいどのくらい掛かるのだろうかというお問い合わせも少なくありません。
空室の多い老朽化したアパートや駐車場の他、貸宅地などの収益性の低い資産の有効活用はどうすればよいのかなど、まずはご自身の資産を把握し実際に相続税がどのくらい掛かるのかは知っておくことも大切です。
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先月末にやっと退去！

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この夏にご相談いただいていた板橋の不良入居者。
庭の柿の木を折ったり、夜中に騒だりととんでもない入居者がやっと出て行ってくれました。
賃貸借契約の満了に伴い、更新しない旨の通知をしたものの実際に退去するまでは気が気ではありませんでした。
賃貸大家さんの２階に住んでいて、騒音や時には水漏れまで・・・。

とにかく一刻も早く退去してくれないかと。
賃貸大家さんは自宅併用なので・・・。（我慢するしかない）
しかし、隣の住人は我慢できずに出て行ってしまいました。
まさしく、賃貸経営の営業妨害！
入居審査の甘さが最大の原因だとおっしゃられていました。
しかし、入居者の素行までは仲介業者も中々審査は厳しいところです。
それゆえに、事が起きた時にどう対応するかが一番大切かと今回は
痛切に感じた次第です。
入居者とお会いすることは本当に少なく、部屋探し時や面談時に人物の評価をしっかりすることは後々のトラブルを少しでも減らすことが出来るかも知れないと思った次第です。

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不動産の共有名義！

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住宅の購入を共有名義で行うと所有者それぞれについて住宅ローン控除が受けられるため、結果的に控除額が多くなるメリットがあります。

また、片方の所有者に無断で売買することなどもできないためトラブルが防げます。

デメリットとして夫婦の場合などは共有名義にすると離婚時の財産分与のときに、売却するか、一方がそれに見合う現金を用意する必要がありトラブルが起きたときは面倒です。
不動産の所有権登記は資金を出した割合に応じてしなければならないので、例えば妻が資金を出した場合は所有権を夫のみで登記してしまうと妻から夫への贈与が行われたとみなされ贈与税がかかってしまいます。
複数人で資金を出し合って不動産を買った場合などは共有名義にして税金
のトラブルを防ぐ事も必要になります。

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深刻化する中小企業の後継者問題！

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中小企業には団塊世代が創業オーナーとして経営されているケースも多く、今後継者問題は益々大きなものになると考えられます。

中小企業庁白書によりますと年間の廃業社数29万社の約25％弱の７万社が後継者が居ない理由で廃業に追い込まれているそうです。

跡継ぎのいないオーナー経営者の方々にとっては非常に深刻な問題です。

中小企業オーナーの悩みは相続問題に始まり、事業承継、税務問題、資産の有効活用など多岐にわたります。

そのようなそれぞれの専門の分野について元東京国税局職員をはじめ、公認会計士、税理士、弁護士、土地家屋調査士、不動産鑑定士などのスタッフをそろえた納税プランニングが的確なアドバイスをしてサポートしています。
相続税や資金繰りのご相談、資産を有効に活用するための方法などを豊富な経験と実績で皆様の悩みを解決しております。
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所有権とは異なる「借地権」のさまざまな問題！

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貸地をお持ちの地主さんとはまったく正反対の立場の借地人さん、双方に
デメリットの多い「借地権」、借地人の立場からするとどうなのか？

所有権とは異なる「借地権」は、さまざまな問題を抱えております。

地代や増改築に掛かる承諾料の相場や更新料の支払い義務など・・・。

借地人の立場からすると貴重な財産を守るためには借地法の正確な知識が必要になります。

「借地問題」
1.地主への地代の減額請求の方法
2.借地借家法（新法）は旧法とどこが違うのか。
3.建替えや借地権の譲渡に関する承諾料の相場はいくらなのか。
4.地主が底地を物納した場合の借地人の立場はどうなのか。
5.建物を登記していないとどうなるのか。
　　　　　　　　・
　　　　　　　　・
　　　　　　　　・
などなど多くの問題を抱えています。
借りている側はどんなことを考えているのか。
また、何が問題なのかということをテーマにセミナーを開催するそうです。
関心がございましたらのぞいてみてはいかがですか。

ミサワホーム東京　世田谷支店
開催日　10月7日（日）
時　間　ＰＭ1：30～4：00
会　場　玉川区民会館ホール
講　師　山本芳孝氏
参加費　3,000円（1組様）
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貸地や借家の有効活用！

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借地権の売却や老朽化したアパートの立ち退き等の問題は貸す方も借りている方も、双方ともにあまりメリットがないように思います。

先日ご相談いただいた賃貸大家さんも老朽化した賃貸アパートをご所有されていますが賃料は３万円台で入居者も1棟にまばらでとても収益率が良いとは言えない状況です。

賃貸大家さんは早く建て替えをしたいため新しい入居者を入れずに建物にはあまり手を加えないのは言うませもありません。
しかし、入居者が成り行きで退去することもあまり考えられないため収益率は下がる一方です。
こういった場合の最大の問題点は「長期化」です。
滞納などの問題がある入居者に対しては裁判をも辞さない強い姿勢で臨む必要がありそうです。

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