定期借家権とは？

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賃貸住宅の建築を考えていても入居者がいて計画が思うように進まない
と言う事例は少なくありません。

旧来からの借家制度においては借家人は当初の賃借期間が終了しても
法廷更新制度によって保護され、賃貸借契約を終了させるには「正当事由」
が必要とされこの補完のためには高額の立ち退き料を負担する場合もあります。

そこで良質な賃貸住宅の供給促進を図るために平成12年3月1日より
「定期借家権」制度が導入されました。
賃貸借契約期間の定めはなく期間が満了すれば自動的に契約は終了します。
旧来の法定更新制度の適用はないかわりに再契約をすることも出来ます。

このような賃貸大家さんの側からはとても良い制度導入から8年が経ちますが
まだまだ実際の現場では定着しないようです。
それにつきましては次回お話したいと思います。

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土地の有効活用！

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【賃貸用住宅建築の流れ】

先日、世田谷区で土地（約７０坪）の有効活用について問い合わせが
ありました。

相続対策も含めて銀行借り入れを原資として賃貸住宅を建てた場合の
具体的な事業のあらましと収支計画などを教えて欲しいということでした。

事業の流れとしては
①その土地に係る立地条件、市場性、法規制等の調査。
②企画立案し事業収支計画を作成。
③資金調達（借入金）の検討及び斡旋。
④建築工事着工
⑤完成建物の入居者管理に係る一括借り上げ、入居者募集など。
⑥建物管理とその維持補修の実施。
などが上げれます。

賃貸住宅を事業として検討する場合には①～⑥のような専門分野の
ノウハウや資金調達の方法、管理面のわずらわしさなどが考えられます。
それぞれについて専門家（建築、管理、入居者募集、税金面など）に
相談することが望ましいですが弊社が賃貸大家さん応援団！として全てを
サポートしております。

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賃貸大家さんの相続対策！

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【賃貸大家さんの相続対策】

賃貸大家さんのほとんどの方は土地を所有されてます。
その土地（宅地）の評価には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
賃貸住宅のような敷地に関しては所定の計算から減額調整した額がその評価額となります。
また、家屋についても固定資産税評価額を基準にしますが建築価格のおおむね60％～70％位の評価水準で設定されることが多いようです。

このように計算した相続税評価額は公示価格のおおむね80％程度の割合で設定されています。

そして、貸家用の家屋や敷地には優遇された規定があります。
●自用家屋の評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）＝評価額

※借家権割合は30％（全国全ての地域）
※賃貸割合とは課税時期において賃貸されている部分の床面積とそうでない当該家屋の部　分の床面積の割合。

●自用地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝評価額

※借地権割合はおおむね住宅地で50～60％位、商業地で60～90％位の割合で設定されています。

このように貸家住宅を建てることで固定資産税評価額が一定の割合で減額できれば駐車場や更地などより相続対策として資産を守ることが出来そうです。

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賃貸経営で相続税の軽減効果！

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『アパート・マンションなど賃貸経営をすると相続税の軽減効果が見込まれます』

アパート・マンションを建築した場合、土地については「貸家建付地」として更地や自宅土地より低く評価されます。

又、建築のための借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、建物の評価は建築価格より低くなる事が多いようです。

これらの評価減と債務控除により相続税を安くすることが可能となります。

【土地の評価額（節税効果）】
借地権割合50％、借家権割合30％とすると評価が15％落ちることになります。
また、小規模宅地の評価減対象の場合には50～80％の評価減になります。

【建物の評価額】
固定資産税の評価額が相続税の評価額になり当初評価額とは大体建築費の60％前後
と言われています。
また、木造アパートの場合はその相続評価額から30％引かれるため節税効果の一つとして考えられています。

前回も取り上げましたが小規模宅地の特例として賃貸アパート・マンションなどの貸家建付土地は事業用宅地として200㎡までの部分を相続税評価額が軽減されます。

いくつかの対策を組合せることで大きな効果が得られます。
被相続人が亡くなる直前に、あわてて相続税対策を行うと失敗する可能性があります。

死亡まぎわの相続税対策は税務上のリスクが大きくなりますので注意が必要です。
各税金に対しての査定基準は様々ですが、被相続人死亡の最低3年前と言うのは一つの
目安のようです。

専門の税理士をご用意させていただきます。
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小規模宅地の評価減とは！

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『例えば相続が発生した場合』

小規模宅地の評価減は遺産の中に住宅や事業に使われていた宅地等がある場合にその宅地等の評価額の一定割合を減額する特例です。
特に亡くなった方の自宅の土地のように「特定居住用宅地等である小規模宅地等」に該当する場合は240平方メートルまでの部分について評価額を80％減額することが可能です。
つまり評価額は実際の20％で計算できるということです。

この特例を受けられる人・・・相続や遺贈によって宅地等を取得した個人。
この特例の適用を受けられる宅地等とは個人が相続や遺贈により取得した宅地等でこれについてはいくつかの要件をクリアしなければなりません。

また、平成19年10月1日以後に相続又は遺贈により取得した国の事業の用に供されている
宅地等についてこの特例の適用を受ける場合には要件等が異なりますので管轄の税務署へお尋ねください。

評価額を減額する割合は宅地等の利用状況等により次のようになっています。

(1)特定事業用宅地等である小規模宅地等、特定居住用宅地等である小規模宅地等、
   国営事業用宅地等である小規模宅地等及び特定同族会社事業用宅地等である
   小規模宅地等の場合・・・80％

(2)(1)に該当しない特例対象宅地等である小規模宅地等の場合・・・50％

要件が明確になっていますので、要件に合致するよう賃貸経営大家さんは生前に相続税対策として講じて於くことが賢いと言えそうです。

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土地の有効活用は相続対策！

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“税務対策上、土地の有効活用が相続対策として必要とされています”

貸家の評価額＝固定資産税評価額－借家権の評価額＝固定資産税評価額×70％です。
ではその貸家が建ててある宅地（自己所有の宅地）の評価額はどうなるでしょうか。
このように貸家が建っている自己所有の宅地を「貸家建付地」といいますが、この場合宅地は貸していませんんので、あくまでも宅地の上の建物を貸しています。

故に貸宅地の評価額（＝自用地の評価額－借地権の評価額）とはなりません。
しかし、貸家が建っており居住者がいるためその宅地も勝手に処分できるというものでもありません。

ですから、この場合は「居住権を考慮した評価額」を差し引いて評価額を出します。
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額－居住権を考慮した評価額となります。

「居住権を考慮した評価額」は自用地の評価額×借地権割合×借家権割合という計算式から求められます。
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額（1－借地権割合×借家権割合）となります。
借地権割合は地域によって異なりますが、60％～70％となっているところが多いです。
また借家権割合は30％（一部の地域は40％）となっています。
この借地権割合と借家権割合の２つの数字をあてはめて考えると、
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額｛1－（60％～70％）×30％｝
となるためアパートやマンションまたは人に貸している貸家が建ててある貸家建付地の評価額は自用地の評価額の79％～82％となります。

つまり、自用地よりも賃貸住宅を建築し賃貸経営を行ったほうが更地や駐車場にしておくよりも固定資産税などの軽減等とてもよいことがありそうです。

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土地の価格はどうやって決まるの？

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アパート・マンションなどの賃貸物件の賃料は同じ建物でも階数や角部屋・中部屋によって通常差が生じます。
では、土地の価格のどうやって決めるのでしょうか。
実際に土地の評価には7つの種類があります。
【公的な評価】
1.路　　線　　価・・・主に相続税や贈与税の評価でおおむね公示価格の8割程度。
　（建物は家屋の固定資産税評価額とイコール）
2.公　示　価　格・・・国土交通省が適正な土地取引の指標にすることを目的。
3.固定資産税評価額・・・土地や家屋などの固定資産税の計算のもとになるもので相続税・贈与税・都市計画税・不動産取得税・登録免許
税の計算の基準。（公示価格の7割が目安）
4.基　準　地　価・・・公示価格と並ぶ公的な地価指標で都道府県が発表。
【公的ではない評価】
5.時価（実勢価格）・・・実際に市場で取引されている価格。
6.取引事例価格・・・取引をする対象となる不動産と条件が類似している事例を収
　　　　　　　　　　　　集し、比較して価格を割り出す。
7.収益還元価格・・・賃料収入を基にその不動産の価値を割り出す。
これら以外にも競争入札など不動産の価格の決め方はいろりろあります。

賃貸大家さんの多くはご自宅の他、アパートや駐車場を所有されているケースが多く見受けれます。
将来起こりうる相続が発生したときの相続税はいったいどのくらい掛かるのだろうかというお問い合わせも少なくありません。
空室の多い老朽化したアパートや駐車場の他、貸宅地などの収益性の低い資産の有効活用はどうすればよいのかなど、まずはご自身の資産を把握し実際に相続税がどのくらい掛かるのかは知っておくことも大切です。
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不動産の共有名義！

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住宅の購入を共有名義で行うと所有者それぞれについて住宅ローン控除が受けられるため、結果的に控除額が多くなるメリットがあります。

また、片方の所有者に無断で売買することなどもできないためトラブルが防げます。

デメリットとして夫婦の場合などは共有名義にすると離婚時の財産分与のときに、売却するか、一方がそれに見合う現金を用意する必要がありトラブルが起きたときは面倒です。
不動産の所有権登記は資金を出した割合に応じてしなければならないので、例えば妻が資金を出した場合は所有権を夫のみで登記してしまうと妻から夫への贈与が行われたとみなされ贈与税がかかってしまいます。
複数人で資金を出し合って不動産を買った場合などは共有名義にして税金
のトラブルを防ぐ事も必要になります。

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深刻化する中小企業の後継者問題！

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中小企業には団塊世代が創業オーナーとして経営されているケースも多く、今後継者問題は益々大きなものになると考えられます。

中小企業庁白書によりますと年間の廃業社数29万社の約25％弱の７万社が後継者が居ない理由で廃業に追い込まれているそうです。

跡継ぎのいないオーナー経営者の方々にとっては非常に深刻な問題です。

中小企業オーナーの悩みは相続問題に始まり、事業承継、税務問題、資産の有効活用など多岐にわたります。

そのようなそれぞれの専門の分野について元東京国税局職員をはじめ、公認会計士、税理士、弁護士、土地家屋調査士、不動産鑑定士などのスタッフをそろえた納税プランニングが的確なアドバイスをしてサポートしています。
相続税や資金繰りのご相談、資産を有効に活用するための方法などを豊富な経験と実績で皆様の悩みを解決しております。
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所有権とは異なる「借地権」のさまざまな問題！

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貸地をお持ちの地主さんとはまったく正反対の立場の借地人さん、双方に
デメリットの多い「借地権」、借地人の立場からするとどうなのか？

所有権とは異なる「借地権」は、さまざまな問題を抱えております。

地代や増改築に掛かる承諾料の相場や更新料の支払い義務など・・・。

借地人の立場からすると貴重な財産を守るためには借地法の正確な知識が必要になります。

「借地問題」
1.地主への地代の減額請求の方法
2.借地借家法（新法）は旧法とどこが違うのか。
3.建替えや借地権の譲渡に関する承諾料の相場はいくらなのか。
4.地主が底地を物納した場合の借地人の立場はどうなのか。
5.建物を登記していないとどうなるのか。
　　　　　　　　・
　　　　　　　　・
　　　　　　　　・
などなど多くの問題を抱えています。
借りている側はどんなことを考えているのか。
また、何が問題なのかということをテーマにセミナーを開催するそうです。
関心がございましたらのぞいてみてはいかがですか。

ミサワホーム東京　世田谷支店
開催日　10月7日（日）
時　間　ＰＭ1：30～4：00
会　場　玉川区民会館ホール
講　師　山本芳孝氏
参加費　3,000円（1組様）
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貸地や借家の有効活用！

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借地権の売却や老朽化したアパートの立ち退き等の問題は貸す方も借りている方も、双方ともにあまりメリットがないように思います。

先日ご相談いただいた賃貸大家さんも老朽化した賃貸アパートをご所有されていますが賃料は３万円台で入居者も1棟にまばらでとても収益率が良いとは言えない状況です。

賃貸大家さんは早く建て替えをしたいため新しい入居者を入れずに建物にはあまり手を加えないのは言うませもありません。
しかし、入居者が成り行きで退去することもあまり考えられないため収益率は下がる一方です。
こういった場合の最大の問題点は「長期化」です。
滞納などの問題がある入居者に対しては裁判をも辞さない強い姿勢で臨む必要がありそうです。

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原状回復に関しての費用負担の割合！

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先日、お問い合わせを頂いた賃貸大家さんは都内の分譲マンションの一室（メゾネットタイプ・１ＬＤＫ）を賃貸されている方からでした。
管理会社が家主の承諾なしに原状回復を行い請求が来て、工事の範囲や金額等納得のいかないことが多く裁判も辞さない構えでした。
毎年賃貸住宅に関する苦情の件数は少なくなく、通常は入居者からの保証金等に関するものが多く見受けられます。
このようなデータからも原状回復に関しての費用負担の割合について貸す側と借りている側の温度差がまだまだありそうです。
契約内容の特約等を確認し、まずは原状回復の「定義」がどのようなものから理解していくことも大切かもしれません。

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固定資産税が減額？

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「耐震改修した住宅にかかる固定資産税が減額されます！」
9月は地震に関する様々な防災イベントが行われています。

地震への備えは大丈夫ですか？
天災も人災にならぬ準備が必要です。
耐震診断を行い自身が所有する物件の安全性を確認し、対処しておくことは
地震大国の日本では大切なことかもしれません。

大切なご家族や入居者に万が一のことが起きたときのために・・・。

「東京都主税局によりますと・・・。」
固定資産税が減額の対象となる住宅は・・・。
昭和57年1月1日以前からある住宅で、平成18年1月1日から平成27年12月31日までの間に建築基準法に基ずく現行の耐震基準に適合させるよう一定の改修工事を施した住宅。
耐震改修工事完了日により、その翌年度分から
・平成18年～21年は3年間
・平成22年～24年は2年間
・平成25年～27年は1年間
この期間、当該住宅の1戸当たり120㎡の床面積相当分までの固定資産税額より1/2が減額されます。

減額を受けられる用件は・・・。
・居住部分の割合が当該家屋の1/2以上あること。
・耐震改修に要した費用が1戸当たり30万円で以上あること。
・改修後3ヶ月以内に申告すること。
※詳しくは当該家屋の所在する各区役所にお問い合わせください。

--【広 告】---------------------------------------------------------
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「ロフト付きのお洒落な賃貸住宅」
中央線「荻窪駅」から徒歩１０分ちょっと。

少し広めの１Ｋタイプで賃料は90,000円～。

閑静な住宅街にタイル張りの中庭風。
お洒落＋清潔感のある賃貸アパート。
申し込みも引渡し時には全て入りそうだということです。

オーナーも美大の出身で至るところに拘りが・・・。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

それ以上に営業の方のこの建物のプランが斬新で気に入りましたと・・・。

並み居る競合を撃破し受注したので感無量ですと。

こんな拘りのアパートに関心のある方はこちらまでお問い合わせください。http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

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最新の耐震構造！

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  「最新の耐震構造」
ご案内させていただいておりました実際の建築現場を見て参りました。
ミサワホーム東京さんの「地震に強い賃貸併用住宅」です。
戸建てを建てるには比較的に広すぎる。
賃貸経営のスタートは併用から・・・、などとお考えの方には人生設計が広がるプランかもしれません。

“コンセプト”
「見た目は戸建て風のオシャレな外観」
「設備・セキュリティも戸建て並みに充実」
「入居者にはちょっと贅沢な居住空間」

賃料収入を返済にまわすもよし、老後の蓄えにするもよし。
最近では特にプライバシーを気にする時代故に、
アプローチやエントランスを別々にしてプライバシーを確保しています。
建築を考えていらっしゃるお客様が見にいらしていて耐震構造やアプローチなどについて熱心に質問されていました。
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9月は防災月間！

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平成19年3月25日石川県において震度6強の能登半島地震が発生しました。
新潟県中越地震と同様大地震が想定されていなかった地域での発生でた。
住宅の倒壊被害は主には古い住宅が中心でしたが築10年前後の新しい住宅にも被害が見られました。
その原因の一つは偏った壁の配置や接合部の接合不足などだったようです。

ミサワホームの「耐震構造」に新たに開発した「制震パネル」を組み込むことで、地震に対してより安心できる「耐震」+「制震」のMGEOを実現できます。
4日間で13回もの大地震（計39回の地震）に対して、構造体の損傷はなく、内部ドアの変形や全ての開口部に入れられた窓ガラス等にも被害はありませんでした。
また、阪神・淡路大震災クラス（818gal）の揺れでは壁クロスの切れ等も見られませんでした。
新築・既存に係わらず耐震にご関心のある方はその目で確かめて見てください。

■「地震に強い」アパート見学会のお知らせ！
ミサワホーム東京　世田谷支店
最新の耐震構造に、「来て、見て、触って」下さい！
9月8日(土）9日（日）10：00～17：00
中野区大和町2丁目
中野区若宮3丁目
お問い合わせはこちらまでどうぞ！
フリーダイヤル　0120ー330ー414
担当：森川、多井中（たいなか）まで

「耐震」＋「制震」＝ＭＧＥＯ（エムジオ）
http://www.misawa.co.jp/kodate/tokutyou/pop-up/mgeo/index1.html

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生涯の健康的なスポーツ！

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先日、日ごろお世話になっている方とゴルフへ行ってきました。
天気もよく景色は最高でした。
なかなか上手くなりませんが、とりあえず自己ベストは更新！
年齢を重ねても出来るスポーツということでまだまだ練習していこうと・・・。
最近はハンカチ王子やハニカミ王子など野球にゴルフに若い人が頑張っていますね。

やっぱり自然の中でのスポーツは気持ちがいいものです。
賃貸大家さんの中にもゴルフの好きな方も多くいらっしやるようです。
賃貸大家さんとのコンペを将来開催しましたら皆様ぜひご参加ください。

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中野区大和町2-24-8
中野区若宮3-50-9
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最新のトレンド！

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築年数が経ち競争力のなくなった賃貸住宅はどうすればよいでしょうか。
設備の交換などの室内のリフォームや外観の手入れなど・・・。
しかし、他に原因がある場合も多々あります。
ただ、リフォームについては一般の住宅とは違いいかに必要最小限の費用でいかに入居者に選ばれるかが一番だと思われます。

凝ったデザインや機能性はあまり重視しなくても良いと思います。
不特定多数の入居者を相手にする時代から、少しづつターゲットを絞って方針のあるリフォームに変化しつつあります。
賃貸事業ゆえに借りていただいて収益を上げていくことが最大のテーマです。
その地域の入居者ニーズやトレンドを捉えて的確なリフォームを検討する必要があります。
業者さんに任せいて空室が埋まらないにもかかわらず、しばらく部屋の中も見たことがない賃貸大家さんも少なくないようです。
賃貸大家さんも新築の賃貸物件を見学し、最新の内装をご自身の目で確かめて見てはいかがですか。

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大切な飲料水！

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この夏は熱中症防止のために飲料水の大切さを感じた方も少なくないのでは・・・。
賃貸大家さんの中でも分譲マンションの一室をいくつかご所有され賃貸に出されている方も少なくありません。
単身タイプ、ファミリータイプを問わず賃貸していますが管理会社に任せているのでほとんど見に行くことはないとおっしゃられていました。

では、マンションなどの貯水槽はというと、伺ったところ年一回約5万円で所有者が清掃しているそうです。
年一回清掃していれば清潔で安心して飲むことが出来ますと。
全国には約110万ヶ所の貯水槽があるそうです。
しかし、水道法で年一回の点検・清掃が義務付けられているのは10立方メートル超の21万施設のみで、それ以下の「小規模貯水槽」の管理は基本的には所有者に任されています。
国の2005年度の調査では「小規模貯水槽」の点検率は3％で何年も点検していないものも多いはずだとか。
調べてみると赤錆・ナメクジ・カメムシ・藻など「問題物件」も多くあるとのこと。ご所有されている建物の飲み水がどんな経路で蛇口まで来るのか貯水槽経由の方は調べてみてはいかがですか。
賃貸大家さんも意外にそこまでは知らない方多いのでは・・・。

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全国で6年ぶり！

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28日夜に全国で約6年ぶりに南東の空で特有の赤道色の月が暗く光る、「皆既月食」
が観測できるそうです。

国立天文台では、子供も見やすい時間なので多くの方に観測して欲しいとのことです。

午後6時52分に始まり8時22分過ぎまで続きますますので、自然の神秘に触れていたいと思います。

自宅近くも10年前は自然がいっぱいありましたがこの写真のような自然も今は開発が始まりマンションが建築予定です。

どんな賃貸マンションが出来るか今から楽しみです。

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下手な相続対策ならしない方がまし！

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「高尾山からの景色」

相続税が掛からなくても相続対策は必要ですが、

「下手な相続対策ならしない方がまし！」
しかし、相続はいつ始まるのでしょうか。

相続対策の難しいところはいつ始まるか予測がつかないところです。
ある程度、年齢を考慮したとしても、現実はなかなかその通りには行きません。
相続に関係のある誰かが亡くなると泣いている暇はなく、やらなければならない事が次から次へとあります。
例えば、私自身のことを思い出しても火葬許可を頂くのに死亡診断書を提出したり、7日以内には死亡届もしなければなりません。
また、前回お話をした相続放棄をするか否かも3ヶ月以内に決めなければなりません。
相続は人の死亡によって開始するので原則的には「自動的」です。
（本来は相続の開始があったことを知ったときから）
唯でさえ身内に不幸が起きればパニックになるのに流れさえ知らなければ時間や費用を損してしまうこともあります。
知識として相続の流れを知っておくことも相続対策の一つかも知れません。

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■相談会のご案内
借地権（活用・譲渡・買取）
無料個別相談会・予約制
平成１９年８月２６日（日）
１３：３０～１６：３０（予約制）
会場　玉川区民会館「第３集会室」
ミサワホーム東京　世田谷支店
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相続税が掛からないから相続対策は不要？

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『高尾山』
先日、高尾山へ行って参りました。朝早い電車に一人乗り、お昼前には山頂へ。

天気もよく気分は最高！

都心を離れ自然に触れ、良い気分転換になりました。

「グッドアイディア」の発想はこういうところからかもしれませんね。

汗をかいてお風呂に入ったあとのビールは最高でした。
また、近いうちに行きたいですね。

■国税庁の統計によりますと相続税のかかる財産を残した人は平成１６年中に亡くなった方のうちの約４．２％で、２５に１人の割合だそうです。
（被相続人１人あたりの相続税額は約２，４４９万円）
では、相続税が掛からないからといって相続対策を立てなくても良いのでしょうか。

いいえ、答えはＮＯ！です。

「相続税が掛からなくても相続対策は必要です」
例えば被相続人が借金を残して亡くなったとしましょう。
この場合、相続人は「相続放棄」などの手続きをしなければ被相続人に変わって借金の返済義務を負うことになります。
通常の財産の相続とは逆に借金の返済をめぐって争いごとが起きる可能性があります。
また、どなたかの連帯保証人になっていないかなど・・・。
相続が開始される前にきちんと資産分析をして対策を練っておく必要があります。

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借地・貸地を有効に！

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今日は酷暑も一休みの一日になり、ほっとしました。
まだまだ続く暑さに皆様もお気をつけください。

借地を買い取り土地の有効活用は借地人の願い。
貸地を取り戻し土地の有効活用をと思っている貸地人。
借地・貸地の問題は双方にとって良いことは少ないようです。

例えば借地人が土地の使用を継続している場合において、地主が借地契約の更新を拒否するためには、法律上「正当の事由」がなければなりません。
このとき、地主が土地を自己使用する必要があるというだけでは、通常は「正当の事由」ありとは認めらません。
これに加えて、相当額の立ち退き料の支払いがあってはじめて、「正当の事由」があると判断されるケースがほとんどです。

地主が土地を自己使用する必要性があまり認められない場合は、いくら立ち退き料を提供しても「正当の事由」がないと判断される場合すらあります。
相場が有りそうでない「立ち退き料の額」や借地権の活用・譲渡・買取等はなどは専門家のアドバイスが必要です。

ご質問やお問い合わせはこちらまでどうぞ。
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■相談会のご案内
借地権（活用・譲渡・買取）
無料個別相談会・予約制
平成１９年８月２６日（日）
１３：３０～１６：３０（予約制）
会場　玉川区民会館「第３集会室」
ミサワホーム東京　世田谷支店
お問い合わせはこちらまでどうぞ。
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■新築・建て替え等、資産の有効活用！
お問い合わせはこちらです。
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ひまわりの写真展！

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前回のブログでご紹介したＪＲ相模線の上溝駅徒歩１０分の物件を拝見した帰りにひまわりの見に行ってまいりました。

座間市のひまわり広場で写真コンクールを開催しています。
★　８月１８日（土）は、四ツ谷地区でひまわり祭りを 開催します。

　　
詳細は、「イベント情報」をご覧下さい。
http://www5c.biglobe.ne.jp/~za-hima/

最近は膝下くらいのひまわりもあるそうでいろいろなところで楽しめそうです。
また近くに行く機会がありましたら、寄りたいと思います。

■質に拘った賃貸併用住宅を建築するなら・・・。
まずはご相談ください。
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■今回は「住友不動産が行う現場見学会！」のご案内です。
大田区大森東2丁目で８月18日（土）19日（日）の二日間（予約制）で開催します。
戸建てのノウハウをアパートに活かし、特に外観に拘りを見せています。
中階段を採用し入居者が気にされるセキュリティー面の充実も図りました。
お問い合わせ先はこちらを参照ください。
http://www.sumitomo-rd-apartment.com/event/event5.html

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時代のニーズを捉えた賃貸住宅とは？

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先日、賃貸大家さんの物件を拝見させていただく機会がありました。
ＪＲ相模線の上溝駅より徒歩１０分に位置し、とても環境の良いところでした。
それ故、単身・ファミリー、新築・旧築等を問わず賃貸住宅は多く存在していて競合もとても激しそうな地域でした。
この時期ならではの空室は若干ありますが、長期に安定した賃貸経営のご提案が出来ればと・・・。

間取りは２Ｋタイプ（２Ｆはロフト付き）で、単身やご夫婦の他、お子様一人の家族に向いています。
今の時代の賃貸ニーズに賃貸大家さんが積極的にリフォームしていてとても綺麗に管理されていました。
賃料も５５，０００円～と借りやすい設定をされています。
（敷地内・隣接地に駐車場あり６，５００円～）

こちらのお部屋や建物にご関心のある方はこちらまでお問い合わせください。

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生前贈与の有効活用！

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「大切な資産をどうやって子孫に残すか！」

贈与の非課税枠は１，１００万円というのは皆様もご存知でそれほど相続税対策
にはならないと思われます。
そこで何か有効な使い方は無いのかとアクサ生命のマネジャーに伺いました。

たとえば、生前贈与の非課税枠（年間１１０万円まで）を最大限利用し、お子さんを被保険者にした貯蓄性の保険を利用することで、毎年一定額を贈与していく方法があるということです。（ただし、計画は慎重に）
ご家族で考えますと年間に何百万円程度は、合法的に渡せるということになります。（一石二鳥）
また、親子の年齢等の条件を満たせば、相続時精算課税制度も利用可能です。
相続時精算課税制度は２，５００万円なので、亡くなるまでの年数次第では毎年の贈与（暦年）のほうが効果的になる可能性もあります。
しかし、ここで注意しておきたいのは相続時精算課税制度を一度利用すると暦年の贈与はできなくなるという点なのでここは抑えておきたいところです。注意点がいくつかありますので専門家に相談し、導入は慎重に行うことをお勧めいたします。
これらに関するお問い合わせはこちらまでどうぞ。
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いつか来るそのときのために！

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「相続が発生した時の注意点！」

連日暑い日がこれから続きそうです。
皆様お体にお気をつけください。
事前に流れを知っておくだけでも立派な相続対策？
他人ごとではなく必ず身近でも起こりうる相続。
事前の準備・対策が資産を残します。

「相続の発生から原則１０ヶ月以内に相続税の申告・納付を終了させる必要があります。
その間にすることは
①相続人の確認
②遺産や債務の調査
③遺産の評価・鑑定
④遺産分割協議書の作成
⑤遺産の名義変更手続き
⑥相続税の申告書の作成
以上が主なところです。
日常生活をしながら上記のような手続きを相続人や専門家の方としなければならない労力は計り知れません。
ましてや、対策を怠れば・・・。
今、もし、仮に相続が発生したら・・・・。
資産分析を行い現状の相続財産を試算をして実際に発生した場合の相続税を知って於く事は大切な準備です。
相続税が掛かるのか、掛からないのか。
もし、掛かるとしたらどんな対策が必要なのか。
不動産や生命保険などを有効に活用したりと、方法は様々です。
それぞれの賃貸大家さんに見合う方法を探してみてはいかがですか。

ご関心のある方はお問い合わせください。
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先取りをその目でお確かめください！

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梅雨が明けたとたんに、猛暑になりました。
まだ、暑さに慣れていないので身体がついていきません。
皆様も熱中症など、健康には十分お気を付けください。

昨日は、二つの「建築現場見学会」を拝見してまいりました。

①都心の狭小地は密集している事も多く近年入居者が求めているセキュリティー面の充実も大切、厳しい条件やニーズを見事にクリアしました。

「住友不動産の都市部の狭小地！古アパートの建替えプロジェクト！」
　８月４日（土）５日（日）開催中！
　関心や興味のある方はこちらまでお問い合わせください。
http://www.sumitomo-rd-apartment.com/event/event4.html

②地震への準備は・・・。
　万が一が起きてからでは遅いのが分かってはいても・・・。
　ミサワホーム東京の地震に強い家！

　８月４日（土）５日（日）開催中！

展示品とは違った現物の建築現場です。
【建築現場見学会会場】
　世田谷区経堂5－13－20
　世田谷区桜2－1－11
　詳しくはこちらまでお問い合わせください！
　http://www.ts-oyasan.com/misawahome9.html

　・耐震強度が心配・・・。
　・貸家の老朽化が進む・・・。
　完成してからでは分からない「構造体」をご自身の目でお確かめください。
どちらも“都心の狭小地”、“地震に強い”といったコンセプトを持った
特長のあるアパートです。
また、賃貸大家さんへのお引渡し前にも係わらず“都心の狭小地”の物件はすべて入居の申し込みが入っているそうです。
賃貸大家さんにとってはこんなに心強いことはありません。
今日までですが、お近くの方は新築のモデルルームではなく“生の現物”をその目でお確かめください。
何が今、入居者から求められているのかを・・・。（百聞は一見にしかず）
暑いのでお気をつけてお越しください。
スタッフが心よりお待ちしております。

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建て替えも日ごろのコミュ二ケーション！

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本日ご紹介しますのは相続を何回か経験し、先祖からの財産を受け継いでいるという、埼玉県川口市にお住まいの賃貸大家さんです。

諸道具店を営みながら、アパート二棟と駐車場を経営なさっております。
賃貸経営に役立つ様々な資格を取得し、今後も物件を増やして行きたいですねと。

「日々勉強！」
今の時代は賃貸大家さんも勉強しないと「ダメ」ですと、はっきりおしゃられておりました。
祖父や両親から受け継いだのは物件だけではなく「もったいない」「粗末にするな」という心ですと。
自宅からそれほど離れていない物件へは小まめに清掃や点検も怠らないので、築の浅い綺麗な建物（大手ハウスメーカー）とはいえ本当に管理されています。
建て替え前は老朽化が進み立ち退き等、いろいろご苦労があったのではとお聞きすると。

「コミュニケーションは本当に大切です」
「実は入居者と人間関係が出きていてあまり苦労しませんでした」と。
清掃に行けば必ず笑顔で入居者と挨拶を交わしていたとか。
やはり、日ごろのコミュニケーションの大切さが伺われました。

『プロフィール』
大島豊広　
ＡＦＰ、宅地建物取引主任者、相続アドバイザー協議会所属

しかし、相続はやはり専門的なので「相続アドバイザー」や「相続ＦＰ」を勉強をしましたと。
資産を守っていくことに妥協しない姿勢は私自身も勉強させていただきました。
根っからの楽天家ということですが今後のご活躍を祈念いたします。

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自然の猛威にも対策はある！

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やっと東京も梅雨が明けました。
例年よりちょっと長かったみたいですね。
さぁ、これから夏本番！
子供たちには海に山に沢山の思い出をこの夏休みに経験して欲しいと思います。
しかし、週末には台風が接近してきますので、特に海には注意が必要のようです。
台風、地震、また台風。
自然の猛威には成す術がないのが現実ですね。

「地震への準備は・・・。」
私のアパートも東海地方にありますので地震がとても心配です。
また、築年数も30年を超えたのでとても耐震性が心配です。
そろそろ耐震強化をしないとと・・・。
万が一が起きてからでは遅いのが分かってはいても、対岸の火事。
地方という事もあり中々東京のようにイベントの回数は多くありません。
いろいろセミナー等賃貸大家さんのお役に立つ情報を提供していますが、

「今回は現場見学会！」
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8月4日（土）5日（日）
10：00～17：00
・世田谷区経堂5-13-20
・世田谷区桜2－1－11
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都市部狭小地！古アパートの建て替えプロジェクト！
■住友不動産
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中野南台2丁目現場見学会
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柿木が折られた！

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先日,柿木が入居者に折られてしまった、という賃貸大家さんからメールが届きました。
現地を確認してビックリ！
なんと入居者は二階の窓から賃貸大家さんの庭の柿木を折ったのです。
それも、一本や二本ではなく・・・。

「入居者もいろいろ」
騒音や家賃滞納などは聞いた事がありますが、入居者にもいろいろな人が・・・。
でも、原因が必ずあるはずだと、調べてみることに。
なんと、そのほかにもやはり家賃滞納者が3名もいました。
そこには仲介業者の審査の甘さが見えてきました。
老朽化のため家賃は三万円台。
都心の駐車場よりも安いです。
狭小地や築古の他、家賃滞納というスパイラルは賃貸経営には大変辛い状況です。
しかし、遅かれ早かれ必ず建て替える時が来ます。
時は金なり、早期に解決を・・・。
そんなご相談はこちらまでどうぞ。
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都心の狭小地は密集している事も多く近年入居者が求めているセキュリティー面の充実も大切です。
このような入居者や賃貸大家さんの厳しい条件やニーズをクリア出来そうな現場を覗いてみませんか。
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生命保険の有効活用！

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「賃貸大家さんにとって生命保険は必要ですか？」

あまり「ピン」と来ない方もいらっしゃるのでは・・・。
土地の有効活用はされていても生命保険の有効活用は「知らない・関心がない」という賃貸大家さんが多いかもしれませんね。
もし先祖代々受け継いできた土地などの不動産を相続税が支払えないために手放すことにならないとしたら・・・。（物納用件が厳しくなりましたので・・・。）前回、相続税の基礎控除5,000万円＋法定相続人１人当たり1,000万円を加算した金額までの資産に対しては相続税が掛かりません、という話をさせていただきました。
先日、アクサ生命の方と仕事を通して話をする機会がありました。

「相続時の保険の評価はお得です」
法定相続人の数に500万円を掛けた金額が非課税になりますので現金で持っているよりもお得ですと。
賃貸大家さんでも相続税の資金が足りなくて、延納や物納などを使わなければならないことになると、相続が発生しての申告・納税までの10ヶ月の間は本当に大変であまり得策ではなさそうです。

「備えあれば憂いなし」
ほんの少しの準備（事前の対策）をして置くだけで、先祖代々から受け継いできた大切な資産を失うことなく守ることが出来かつ、増やしていくことも可能だという話をお聞きしました。
生命保険の商品数はとても多く今後は事例を含めてお伝えしていきたいと思います。

次回をお楽しみに！

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他人ごとではない？

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「えっ、たったの５％」
相続税対策ということをよく取り上げさせていただいておりますが、一般的に言われているのは相続の発生件数１００件の内、相続税の課税対象になるのは約５件だとか。
つまり、世の中のほとんどの世帯には相続税の申告は必要だが、相続税については縁が無いということです。

実際に資産分析を行ってみたら相続税も掛からないのに相続対策をしていたとか・・・。
現在、相続税の基礎控除は５０００万円＋法定相続人１人当たり１，０００万円を加算した金額までの資産に対しては相続税が掛かりません。
「基礎控除が下がるとどうなるの？」
しかし、国がこの基礎控除を引き下げる方針がありそうです。
具体策はまだ出てきていませんが基礎控除を引き下げることで、これまで課税対象にならなかった人にも税制改正が行われた場合には相続税が発生すことになります。
相続税に限らず、「広く、浅く｣課税することで国の税収を増やそうということのようです。
１００人に対して５人だったのが１０人、２０人と網を掛けられれば、今までは「うちはたいした財産なんて無いから・・・。」といっていた世帯にも相続税対策が必要になります。
賃貸大家さんの中にも、うちは小規模だから相続税は無縁だと思っていた方にも税制改正が行われた場合には相続税が発生すことになりますのでアンテナを立てておく必要がありそうです。
また、分譲マンションを年金代わりにと投資をされている方でも、資産分析を行い相続税が発生すかどうか試算しておくことは、決して取り越し苦労ではなさそうです。

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入居者の心を捉えた建物は環境をも変えられる？

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「入居者はどんなところに付加価値や満足感を得るのか」

リーズナブルな家賃やサービス、設備の充実などが上げられますが、環境もそのひとつだと考えます。

入居者が期待している以上の家賃やサービス、設備の他、心を満たす環境が入居待ちを生み出すのではないでしょうか。

「環境は変えられる？」
環境は変えられないと思うかもしれませんが影響は与えられると思います。
その地域やその街にこんな斬新な賃貸住宅があるなんて・・・・。
入居者に“住んでみたい”と思わせることが大切です。
そこには綿密で用意周到な計画よりも、賃貸大家さんの賃貸経営に対する考え方や入居者に対する思いやりや気配りのほうが優先するのではないかという気がします。
そんなの心を捉えて環境や風景にに溶け込み馴染む、そんな斬新でスタイリッシュな建て物は入居者のみならず、通りかかった人や近隣の人たちにも満足感を与えれるのではないでしょうか。
築古とか旧築ではなく築年数を重ねるごとに味を出し、入居者の心を捉え、満足して頂ける建物を建築することは言うまでもありません。
10年20年先も安定した収入を確保するためにも・・・。

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入居者心理を理解するには・・・！

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入居者にいかに長く継続的に借りていただくかという考え方のことを“テナントリテンション”といいます。
賃貸大家さんや不動産会社が出来ることについて考えて見たいと思います。
お金を掛けずに出来ることは別として、通常は費用の発生が当たり前です。

然るに家賃収入の5～10％位は修繕費等に当てるつもりで積み立てて置かなければなりません。

もし、賃貸大家さんが併用タイプに居住しているか、お近くに住んでいるような場合には、建物の周辺を綺麗に保つことから始めます。

「手本の東京ディズニーランド」
人の心理としてごみが落ちていないところへ「ポイ捨て」は中々出来ないものです。
東京ディズニーランドへいかれた方はお分かりかと思いますが、綺麗に管理することを継続し維持していくことの意味を考えさせられます。

“何故、そうするのか”
そこにはゲスト（お客様）を大切にするディズニースピリッツが・・・。

「賃貸物件も一緒」
ごみのないエントランスや、一度整理整頓された駐輪場は簡単には汚れたり、乱れたりしないものです。
入居者が気持ちよく快適に暮らせるようにきめ細かく手入れをしていくことが大切です。
それを維持し、管理していくには人の手が必要です。

「入居者の視点で付加価値を！」
入居者の立場になって賃貸大家さんをサポートする不動産会社や管理会社選びは大変重要です。
そんな大切なパートナー選びのご相談もお気軽にどうぞ。

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主役はあなた自身です！

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「台風４号が接近！」

梅雨に台風？
珍しく梅雨に台風です。
あまり記憶にないです。
これも異常気象！
7月の台風としては史上最強（記録的な大雨）だとか。
太平洋沿岸の方々はくれぐれもお気をつけください。

「賃貸物件の空室への考え方」
賃貸大家さんの多くは空室で悩んでいます。
理由は様々。
1.物件に問題（設備が時代遅れ、クリーンネスが出来てい、駅から遠いなど）。
2.営業力不足。
3.賃料が高い。
4.入居者入れ替え時のタイミングを逃す。
5.入居者が居住環境（管理面）などの問題で退去してしまう。
　以上はほんの一例です。

「安定した賃料収入を確保するためには・・・。」
■入居していただくための営業と、一度居住した入居者を退出させないことが大事です。
経費（時間と金）を費やして捕まえた大切な入居者（客）です。
俗に言うリピーターとは賃貸経営に於いては一年でも長く住んでいただける入居者です。
もっと、リピーターに恩恵があっても良いのではないかと思います。

「考え方の転換」
“テナントリテンション”とは、
このような入居者にいかに長く継続的に借りていただくかという考え方のことをいいます。

「入居者の気持ちや感覚が本当に理解できるのは誰？」
“空室をどう埋めるかではなく”
“どうしたら空室にならないか”
という考え方は、管理会社の努力もさることながら、自分の資産を守らなければならない賃貸大家さんの建物への思い入れはそのレベルが違うはずです。
入居者に一番近い感覚で、日々真剣に取り組むことが出来るのは賃貸オーナーさん自身です。

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どうする、権利調整！

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以前、私が居住していた借家は築30数年以上に及ぶものでした。

貸地人、借家人も代替わりし初期ころの契約の記憶も定かではありませんでした。

「複雑な権利関係」

底地や借地といった、土地に関する複雑な権利関係は30～40年も前から続いているものも少なくありません。

しかし、この貸宅地（底地）や借地などというものを当事者同士で問題を解決しようとしても長年の感情があり、一筋縄ではいかないのが実情です。

「納税の資金ぐり」や「既存建物の建替え」など費用の掛かることも多く、底地の売却などを含め、権利を一本化していくなどの権利調整を行い、交通整理をする必要があります。

「安定収入の確保」

将来の安定した収入確保に賃貸経営は選択肢の一つです。

不採算の土地を有効に活用するためにもご相談ください。

税金面等、専門のスタッフをご用意しております。

■このような交渉ごとは専門の方に入ってもらい調整するのが一番です。お問い合わせはこちらまで
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将来起こりうる相続に備えて！

■日夜、賃貸経営の悩み事やご相談に東奔西走し、賃貸大家さんの実例に触れなが
ら解決に向けてお手伝いさせていただいております,「賃貸大家さん応援団」主宰者
田中光則がお届けしています。しばしお付き合いください！

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「事業用資産の買い替え特例」は相続対策に有効です。

「キャッシュフローの改善」とは資産の組み換えを行い収益性のよい土地や建物に買い換えるということです。

つまり、収益が上がらず固定資産税の負担が重い場合には例えば、「死んだ土地」を「生きた土地」に買い換えるということです。

そのためにはまず、相続税の試算をして資産の色分けを行います。

つまり「納税資金」「賃貸経営する資産」「自宅」などに資産を分類し、どれを資産の組み換えの対象にするのかを検討する必要があります。

しかし、最近は相続前でも資産の組み換えをする地主さんが増えてきています。

実際には目に見えないが、大きな借金である相続税に対して、いかに対策をしなければならないかは、地主さん自身にとっての大きな課題です。

納税資金がない場合には「物納」もひとつの選択肢でしたが、平成１８年の税制改正により必要な要件が非常に厳しくなってしまいました。

資産の組み換えで最も多い貸し宅地（底地）や駐車場などの整理は収益性を上げるには堅実かもしれません。

税金面や不動産関連に詳しい専門のスタッフをご用意しておりますので一度、相続税の試算をしてみてはいかがですか。

お問い合わせはこちらまで！

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根本的な発想の転換と柔軟な対応！

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なぜ今、資産の組み換えなのか？

地主さんに共通するのは「代々の土地を守る」という意識です。

しかし、若い世代の方の意識は「土地を守る＝有効活用」という風に発想が変わりつつあります。

不動産はまだまだ立地次第！

収益性の低い場所での賃貸経営はややもすると、固定資産税の鑑定評価は必ずしも収益性と一致しないため、固定資産税を支払うとほとんど手元に残らないこともありあます。

さまざまなセミナーや勉強会に参加し、いかに土地を有効に活用しようかとう地主さんが多く見受けられます。

不利な条件に固執せずに、代替わりする前であっても積極的に都心、郊外などの立地を問わず、土地や建物を売って、資産を組み替える地主さんが増えているのも事実です。

将来起こりうる相続を見据えて柔軟な対応が必要な時代になってきたように思います。

■セミナー・勉強会のご案内です！
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資産の組み換えは相続対策としてもとても有効です！

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相続が発生！準備をしていないと一大事！

最近相続があった賃貸大家さんから小規模宅地については評価減を利用するべきかご相談がありました。
相続人から相続・贈与で取得した財産のうち、非相続人等の居住や事業の用に供していた一定面積までの小規模宅地については評価減の規定があります。

駅から遠い、道路幅が狭いなどの理由から、住居、事務所、店舗等事業用地に適さない土地を所有している場合、さらに高い収益を見込める土地に買い換えるという選択肢もあります。

その際、より地価が高く、かつ小規模宅地の特例の対象となる不動産を購入することも出来ます。

資産の組み換えは相続対策としてもとても有効です！

資産の組替えで最も多いのは貸地（底地）の整理です。借地権を買い取る方法もありますし、逆に借地人に売るという方法もあります。
借地権は収益性が悪いので、借地人に買ってもらうのも一つの選択肢です。

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狭い・不整形な土地と諦めてはいませんか？

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最近は特に土地が狭い都市部でも賃貸併用住宅が見受けられるようになりました。

狭小地、変形地を所有していても売却するには資産価値はそれほどでもない。

ならば、自ら有効活用しようという方が増えています。

経験上、初めて賃貸大家さんなる方で併用住宅からという方も少なくありません。

賃貸併用住宅といってもいろいろなバリュエーションがあり様ざまです。

賃料収入をご自宅のローン返済に充てることができ、しかも相続税や固定資産税等の節税も期待出来ます。

しかし、現実には一筋縄にはいかないもの！

その専門のノウハウのある経験豊富な企業に任せることが最大の近道のようです。

そんな中、ミサワホーム東京・世田谷支店資産活用部では
新商品の　自宅＋併用住宅『ＰＲＡＴＯＮ』　の無料設計や資金相談を行っているそうです。

この機会に新築・建て替え等、資産の有効活用にご相談してみてはいかがですか。

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収め過ぎてはいませんか？

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税理士も人の子、得て不得手が有ります。

相続が発生し税理士に任せきりで、もしその相続税評価が適正でなかったとしら・・・。

【相続とは】
相続税は相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が基礎控除額を超える場合に、その超える部分(課税遺産総額)に対して課税されます。

この場合相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は被相続人の死亡したことを知った日の翌日から１０か月以内です。

先日、元国税局職員の納税プランニング・藤枝氏に伺ったところ相続税の評価を見直すことで収めすぎた相続税が還付されることがあるということです。

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具体的には不動産を所有している場合にその土地の特徴により評価が変わるということです。

既に申告がお済の方でも５年以内位であればご相談いただきたいとのことです。

当然に相続の経験がなく、専門知識も少ないからと諦めてはいませんか。

不動産に係わるが故に、もし還付が発生したら金額は馬鹿になりません。

不動産のスペシャリスト、不動産鑑定士が相続税評価の見直しの実務を行うそうです。

詳しくはこちらをご覧ください。

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土地の有効活用＝賃貸経営＝相続対策!

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賃貸経営が土地の評価を下げることは賃貸大家さんならご存知のことだと思います。

節税対策として土地を相続する場合は更地のままよりも建物を建築して有効活用するほうが相続税の節税に繋がります。

これは『貸家建付地評価減』と『小規模宅地の評価減』によって相続税の課税価格を減らすことが出きるためです。

また、建物については他人に貸すことで『貸家評価』が適用され固定資産税評価額が軽減され、ローンを利用することで相続が発生したときにそのローン残高全額を債務として差し引くことできるメリットがあります。

ローンを組んで資産を増やしその資産の評価がローンと同じ額なら課税価格の上ではプラスマイナスでゼロということになります。

さらに取得した資産に評価減が使えるため資産よりローン金額のほうが大きくなる分その差額が節税に繋がります。

このように更地で相続するよりも賃貸住宅を建築した状態で相続するほうが節税になることが伺えます。

土地の有効活用＝賃貸経営＝相続対策という図式は賃貸大家さんにとりましては当然のことといえるでしょう。

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知らないと損する『相続税』！

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お会いする賃貸大家さんには相続が発生してしまった方や、今後相続が発生した場合に備えてどのような対策をしたらいいかなど、ご先祖からの大切な資産をどう維持していくかと言うことに悩みを抱えています。

親族の死亡によって財産を譲り受けた人に課税されるのが『相続税』です。

例えば土地を相続した場合、相続税は“相続税評価額”に基づいて計算され、その方法には
①その土地が面する道路ごとに設定された路線価を基に計算される方法で主に市街地の宅地を評価する『路線価方式』。

②固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率をかけて計算する農地や郊外の宅地を評価する『倍率方式』、があります。

また、建物に掛かる相続税の計算には固定資産税評価額がそのまま使われます。

しかし、相続はある日突然に起こることが多くその対策までされているかは少ないのが通常です。

相続人の確認や相続財産の確定、相続放棄などは被相続人の死亡から４ヶ月以内に、また申告と納付は１０ヶ月以内に行わなければならず、遺産の分割の仕方によっては後悔することも少なくありません。

賃貸経営を行うことで土地の評価を下げたりしての節税対策などを詳しくお伝えしていきたいと思います。

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優良な入居者選びは契約内容から！

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入居中や退出の際のトラブルの原因は入居者の人柄やお金に纏わることが多く見受けられます。

賃貸経営を円滑に進めていくためには将来予測されるリスクを出来る限り入り口で取り除くことが大切です。

その有効手段として『定期借家契約』の有効活用をブログでも数回お話をさせて頂いております。

老朽化に伴う建て替え時に於ける入居者の速やかな立ち退きや入居中のマーナー違反者への対応など賃貸大家さんには非常にメリットのある内容です。

賃貸人と賃借人との自由な意思によりますのでお互いが平等で、かつ対等な対場で権利義務を負うこととなります。

契約期間は期間満了により終了し更新は出来ないことから、お互いの自由な意思により『再契約』をするかどうかを決めることが出来ますので、建て替え時のみならず、家賃滞納や他の入居者への迷惑行為などを行う入居者は契約終了と共に退去させることが出来ます。

不動産業者がどんなに書類上の審査を厳重に行っても、『居住してからでなければ分からない部分』のリスクにも対処することが出来ます。

通常、契約期間を終了させるための予告期間は法の定めに従い、契約期間満了前１年～６ヶ月で、期間内の中途解約権は双方ともに持ちません。

賃貸人・賃借人が契約内容を十分理解した上で交わす『定期借家契約』を有効活用するためには、良きパートナーとなる不動産業者とのコミュニケーションを日ごろから築き、賃貸大家さんとしての入居者の選び方などを理解していただくことがリスクを事前に回避し、賃貸経営を成功へと導くのではないかと感じています。

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事業用資産の買換え特例の有効活用！

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先日、神奈川県藤沢市の賃貸大家さんから特定事業用資産の買換え特例についての　ご相談がございました。

今住んでいるマンションを売却して賃貸併用マンションを江戸川区の土地に建築したいという内容でした。

弊社のホームページでもご案内させていただいておりますように平成１９年度の税制改正で２年間この特例が延長されました。

簡単にご説明しますと
『事業用資産の買換え特例』とは、アパートやマンションなどの土地や建物などの事業用の資産を売却後１年以内に他の事業用の資産に買換えた場合に譲渡資産の売却金額を上限として、買い換えた金額の８０％を売却しなかったものとみなし、課税が繰り延べできる制度です。

通常は土地などの資産をお持ちの方々の節税対策や相続の際の有効な手段として活用されています。

今回の場合は併用住宅をご検討されておりますので自宅の部分と賃貸部分とを分けて計算する必要があります。

実際に事業用資産の買換え特例を利用するべきかどうかを弊社のパートナー企業であり、元東京国税局で資産税を取り扱っていらした納税プランニングの藤枝慎次郎氏にご相談させていただきました。

日常の業務としては資産家の方々の税に関する様々なコンサルティングをされております。

いつものように的確なアドバイスを頂き、ご相談者は納得され建築会社を数社ご検討されているところです。

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定期借家契約の未来！

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建物には寿命があり解体するときが必ず来ます。

それなのに入居者は半永久的に住む権利が存在し、簡単に賃貸大家さんの都合で出て行ってもらうことが出来ない日本の制度には矛盾を感じます。

入居者にもメリットがあり、賃貸大家さんにはそれ以上の利益を齎す。

いわゆる“定期借家契約”を定着させることが将来的に賃貸経営に係わるいろいろなところへ経済的な利益を生み出すことでしょう。

賃貸業界全体として考えてみても良い時期に来たのではないでしょうか。

わたしが将来賃貸物件を新築したときには全室に導入してみたいと思いますし、入居者の方へのメリットもご理解いただけると思っております。

またの機会には既存の入居者を“定期借家契約”へ切り替える方法もお話させていただきたいと思います。

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定期借家契約の有効活用！

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以前もお話をさせていただきましたが、定期借家契約の最大のメリットは建物の建て替え時です。

契約の期限が来れば当然に契約が終了しますので、通常苦労するような“散々ねばられて時間とお金のかかる立ち退き”は存在しません。

では、通常の賃貸借契約から定期借家契約への切り替えに、賃借人は同意をしてくれるのかというと中々簡単ではありません。

しかし考えて見ますと、入居中の態度（賃料滞納やごみだし等のマーナー）が良ければ
再契約を断る理由もないので逆に優良な入居者の住む建物ということになりますので特に女性などには喜ばれそうです。

元来の制度のほうが民法や借地借家法で借家人を厚く保護していて賃貸大家さんを不利な立場に立たせることが多く見受けられますが、こう考えますとこの“定期借家契約”こそが当たり前の借家制度といえそうです。

賃貸大家さんも業者さんとのコミュニケーションをとりながら、前向きにこの制度を検討してみる価値はありそうです。

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連帯保証人の責任の範囲は・・・！

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私は以前、家賃滞納や夜逃げなど経験したことがあります。


その時は家賃滞納が数ヶ月間続き、連帯保証人を調べてみると入居者のお父様でした。


事情を話し賃料を支払ってくれるよう連絡をしてもなしのつぶてでした。

入居者に赤ちゃんもいたことから、家賃滞納も１年以上になりいよいよ建物の明け渡しを要求することに・・・。

契約書上は『連帯保証人は、本契約に基ずく一切の債務を負う』とありました。

しかし、判例によると連帯保証人は借家人に代わって建物を明け渡す義務はないとされています。

原則としては、未払い賃料や契約解除後の使用損害金、遅延損害金などの金銭債務につき、借家人と連帯して責任を負うことになります。

したがって、連帯保証人に建物の明け渡しを要求することが出来なくても、このまま家賃滞納が続けば当然にその債務は連帯保証人のお父様が負うことになります。

なかなか連帯保証人の責任の範囲は分かりづらいところがありますので、家賃滞納などは早期に内容証明郵便等を使い、借家人との解決をしたほうが得策といえそうです。

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万が一のことが借家人に遭ったとしたら・・・。

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以前お会いした賃貸大家さんはそろそろ、建物が老朽化してきたので建て替えようかと思い残りの入居者の方に立ち退きの交渉を始めた矢先に借家人（入居者）が亡くなってしまいました。
その場合の賃貸借契約や契約解除などは一般的にどんな影響を賃貸大家さんに及ぼすのか考えて見ます。

建物賃貸借契約については、賃借人の地位も財産権の一種として相続の対象になります。

つまり、亡くなった方の借家権を相続人が相続することができます。

故に家賃は相続人へ請求することが出来ますが、①相続開始前、②相続開始後、③遺産分割後といったところに気をつけて請求する必要があります。

家賃（債務）の不払いが長期になるような場合は契約の解除も止む得ないので相手方に意思表示をすればよいでしょう。

ただし、契約の解除の意思表示は共同相続人全員に対して行う必要がありますので注意してください。

今回の賃貸大家さんの場合は、相続人が見つからず苦労されていました。

その後につきましてはまたの機会がありましたらお伝えさせていただきたいと思います。

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将来の賃料相場変動に備えて！

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通常の賃料相場よりも安めの賃料で賃貸することが定期借家契約の特徴であるということを前回お話させていただきました。

賃貸借契約は貸主と借主の双方のニーズにより交わされます。
賃料については少しでも多くもらいたい貸主側と、少しでも安く抑えたい借主側とのバランスにより決定されます。
客観的な賃料相場はあるものの家主と借家人の当事者間で自由に決めることが出来ます。
特に定期借家契約の特徴としては『賃料改定特約の当事者間取り決めの優先』があります。
借地借家法では、例えば『一定期間建て物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う』というのがあります。
では『増額する』ことはどうかというと、それには触れていないようです。
すなわち当事者間でもめたら裁判所の判断を仰ぎなさいということです。
長い期間には世の中の情勢も変化し、賃料が周りの相場と違ってくることもあります。
『賃料改正特約条項』を取り入れ利害の相反する賃料の増減などは事前に契約時に入れておくことで無駄な争いを避けることが出来ます。
ひとつには経済的な指標を上限と下限を決めておくことも賢い方法です。
借地借家法は借主側を保護する内容が主ですが、家主の立場でもこのような条項を入れておくだけで紛争を防止できますし、無駄な労力を使わなくても済みます。
これから賃貸経営をはじめようとお考えの方も適正な賃料がいくらなのかなど難しいところがあります。
『この場所』で、『この間取り』だと、どのくらいの家賃がいただけるのかなど・・・。

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建替えを視野に入れた最大のキャッシュフロー！

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定期借家契約で一番利用的価値があるのは建物を壊すときではないでしょうか。

老朽化・収容など取り壊しの時期が定まっていて通常の賃貸借契約では計画が頓挫してしまうような場合です。

当然に期限があるので全室が期限まで満室なら良いのですが、そこまでは望めません。

しかし、その期限まで期間限定で賃貸出来ることでキャッシュフローが良くなります。

期限まで通常の賃料相場よりも安い賃料で賃貸することも定期借家契約の特徴です。

従来の普通借家では入居させてしまうと立ち退かせるのはかなり困難ですが、定期借家契約を利用することで限られた期間内を有効に活用することが出来ます。

故に増改築でどこまで建物を持たせるのか、また、いつ建て替えるのかによって賃貸経営事業の方向性は変わってきます。

建て替えの時期を見極めた上でこの『定期借家契約』を有効に活用することをお勧めいたします。

定期借家契約の使い方やタイミングなどは難しいところもありますのでご質問等は
こちらまでお問い合わせください。
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新築アパートの見学会開催中！！

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世田谷区三軒茶屋に最新の技術を結集した賃貸アパートが完成しました。

以前にブログで建築途中のご紹介はさせていただいておりましたが、このたび新築完成現場見学会を今日と明日の二日間にわたり６月２日（土）、３日（日）に開催しております。

天気も良さそうなので、散歩がてら覗いてみてはいかがですか。

隣には築30年、その隣には築6年の建物というように新築から築30年まで比較して外観をご覧になることが出来ます。

同じハウスメーカーさんの建物を３棟隣り合わせに一度に見学する機会は希少です。

※見学会でご覧いただけるポイント！

外階段と外廊下の無い、近所に”やさしい”アパートの秘密！

1.構造体を８０％工場で作ってくる３ヶ月以下で完成するアパートの秘密！
 
2.耐水性の高いフィンランド産の合板と室内結露に強い東南アジア雨林材の秘密！
 
3.外壁と構造体の空気層、穴のない基礎下換気口の秘密！

 
この他にも、今だから見られる秘密が随所に！　

建築構造のご質問なども歓迎です！

こんな質の高いアパートを建築できるなんて・・・。

賃貸市場でも人気の高い世田谷区の『三茶』で資産価値の高さを実感して見ませんか。

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定期借家権の有効活用！part2

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最近は定期借家契約の導入に際して長期の契約を結ぶ事例も見受けられるようになりました。

賃貸大家さんにとっては長期の契約を交わすことで安定的な賃料収入が見込めますし、入居者にとっても賃料の値引き交渉が出来る絶好のチャンスです。

空室リスクの伴う賃貸経営にとって長期間入居していただけることは、キャッシュフローが必要な賃貸大家さんにとっては大変魅力あるものだと言えます。

特に非居住系の建物については賃料を安くする代わりに中途解約禁止などの方法をとることも可能です。

また、逆に短期の定期借家契約も様々な利用法が出てきています。

通常良く見受けられるのが海外出張などの２～３年間限定で賃貸するものです。
また、もっと短いものでは１日～３日間などというものもあります。

利便性の良い分譲マンションの空室を利用した場合、高級ホテルなどの宿泊より割安感があれば1日だけ賃貸することも可能です。

このように定期借家契約は賃貸大家さんにも利用者にも大変魅力的なシステムと言えます。

一生賃貸などというライフスタイルのお客様にはディスカウント賃料で定期借家契約を結べば、双方に大きいな恩恵が生まれることでしょう。

家賃滞納などでお困りの方はお問い合わせください！定期借家契約を有効活用しましょう。

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次回をお楽しみに！

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定期借家権の有効活用！

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不動産の有効活用というと『土地』を真っ先にイメージしますが、今回は賃貸経営を円滑に進めることの出来る『定期借家権』について触れてみたいと思います。

定期借家権の特徴

①期間を定めその期間満了により終了すること
②終了後更新されないこと（再契約は可）。
③賃料増減額請求権を特約により排除できる。

このようなことがあげられますが、まだまだ一般的に利用されることは少ないように思われます。

もっと自由にかつ、大胆な発想で利用してもいいのではないかと・・・。

『正当事由がない限り終了させることができず、期間満了後も契約は法律に従い更新されてしまう』というのが従来からの習慣的な考えでありますが、１８０度観点を変えて定期借家契約の使い方についてもっと有効活用できないかと考えてみます。

このような契約内容だとまったく入居者に不利でいわゆる客付けに影響するのではという不動産屋さんも少なくないです。

しかし、契約期間が満了した後はその借家人に問題が無ければ②ないし③などは再契約を何度でも結び利用していただくことも可能です。

裏を返せば良質でない入居者（家賃滞納・騒音など）には再契約を行わずに追い出すことも可能です。
故に高額の保証金なども預かる必要もなくなります。

ごく普通の入居者であれば普通に住めるわけですからなんら通常の賃貸借契約と変わりはそれほどないと思います。

賃貸大家さんも入居者もある意味では入居者の質が良い賃貸物件を所有し、居住できるというステータスにもなります。

特徴を理解し、もっと有効活用しない手はないと思います。

来週をお楽しみに！

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地震・火災に強い新築完成現場見学会開催！

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以前にもご紹介させていただいていたミサワホームさんの新築完成現場見学会がいよいよ６月２日（土）、３日（日）に開催いたします。

賃貸市場でも人気の高い世田谷区の『三茶』で資産価値の高さを実感して見ませんか。


先日私も現場を見学させていただきました。

隣には築30年、その隣には築6年の建物という、新築から築30年まで比較て、同じハウスメーカーさんの建物を見学することが出来ます。

３棟隣り合わせに一度に見学する機会は希少です。

※見学会でご覧いただけるポイントです。

1.外階段と外廊下の無い、近所に”やさしい”アパートの秘密！

2.構造体を８０％工場で作ってくる３ヶ月以下で完成するアパートの秘密！
 
3.耐水性の高いフィンランド産の合板と室内結露に強い東南アジア雨林材の秘密！
 
4.外壁と構造体の空気層、穴のない基礎下換気口の秘密！

この他にも、今だから見られる秘密が随所に！　

建築構造のご質問なども歓迎です！

こんな質の高いアパートを建築できるなんて・・・。

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建築見積もりは正しく読み取るＰＡＲＴ２

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見積書には建築図面に記載されている工事内容が全て金額として乗っている必要があります。

ただし、気をつけなければならないのは『一式』という言葉です。

特に未完成な図面の見積もり書でそのまま契約をしてしまうと余分な工事代金まで支払うことが予想されトラブルの原因になりますので注意が必要です。

他にも大きな金額の値引きや諸経費など消費者には分かりづらい項目は確認しましょう。

それぞれの工事単価なども高いか安いかだけでは中々判断を下すのは難しいところです。

こういったコストの不透明性は建築工事に先立ち『設計図書に基づく工事見積書』を受け取った段階で何社か比べて見るのもひとつの手段です。

賃貸経営大家さん応援団！では賃貸大家さんの賃貸経営に関する疑問・質問に対してお答えできるようそれぞれの分野に専門スタッフをご用意させていただいております。
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建築見積もりは正しく読み取る！

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アパートやマンションを建築する際に賃貸大家さんが工事を発注すると、膨大な量の図面と見積もり書を受け取ることになります。

この図面や見積書を賃貸大家さんが全て理解するのは困難な面が非常にあります。

仮に工事費が『高い』か『安い』か分からず疑問に思ったところで見積書の金額が妥当な金額でないと指摘するのは難しいです。

例えば、図面が未完成では正確な見積もりは出来ません。

未完成な図面で見積もり書を作成するということは、未完成な部分を想定して金額を出しますので勢い高くなりがちの見積もりになってしまいます。

追加工事なども良くあることなので設計図書が完成してからそれに基づいて見積もり再度行ってもらうことをお勧めいたします。

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安定した賃貸経営には計画的な資金の準備が必要です！

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先日新規にアパートを建築する計画の賃貸大家さんとお会いする機会がありました。

初めての賃貸経営ということで建築の計画の段階から様々なご質問を頂きました。

①借入れ金の返済②空室率③入居者募集④管理面など・・・。

最大の目的である長期に安定した賃貸経営には安定した収益を確保することは言うまでもありません。

そして賃貸物件は経年により老朽化し時の流れにより入居者ニーズとのずれも生じてきますので、常に市場の変化に応じて修繕し維持していかなければなりません。

そのためには将来発生が予想される修繕内容に応じた費用を予測して資金を準備することが大切です。

その大家さん曰く『いくら準備しなければならないのですか？』

基本的には『長期修繕計画』を立てる事をお勧めしますが、目安としてはおおむね毎月賃料収入の中からおおむね７％位を積み立てておけば良いと考えます。

人間の定期健診のように建物も定期に点検を行い早期に対処することで費用も抑えることが出来ます。

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賃貸住宅の犯罪とその対策！

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通常は入居時に鍵交換をして防犯対策を行いますがそんなことはお構いなしに空き巣に入られてしまいます。

侵入の手口として多いのはやはりご存の“ピッキング”。

戸建て住宅ではほんの1パーセントのも満たないのに、集合住宅では50％以上です。

この数値からも集合住宅が空き巣の温床になっていることが明らかです。

賃貸マンションの高層階だから安心というのも当てはまらず、実際には高層階の被害も少なくありません。

一度侵入されるとベランダ沿いなど被害はその階全体に及ぶこともあります。

ではどんな防犯対策が有効なのでしょうか。

泥棒が侵入を諦めるのは最初の5分というのが定説化されつつあります。

複数の鍵をつけたり、ピッキングやカム送りなどの手口に強い錠前に変更したりすることも有効です。

泥棒に入られた賃貸物件は資産価値を下げてしまいますので監視カメラや防犯ベル、防犯灯などの設置は有効です。

犯罪を未然に防ぐために玉砂利を敷いたり、窓ガラスに防犯フィルムを貼ったりしますが、様々な提案をしてくれるのが不動産業者や管理会社です。

防犯の対策はいろいろとありますが適切な提案をしてくれる管理会社を選ぶことが最大の近道といえます。

優秀な管理にご関心のある方はこちらませお問い合わせください。
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管理会社選び『サブリース』編！

このブログは、賃貸管理会社勤務の経験もあり、自らも賃貸オーナーとして入居者や管理会社との折衝。新規のアパート建築計画のご相談なども承っている「賃貸大家さん応援団」主宰者田中光則がお届けしています。しばしお付き合いください！

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空室は賃貸大家さんにとって最大の悩み事で賃貸経営を根底から揺るがしかねません。

新築時はそう気にならなくても築年数を重ねることに空室率も通常は上がります。
しかし、そんな心配を埋めてくれるのが管理会社の空室の家賃保証をする“サブリースシスム”です。

サブリースとは本来、『転貸借』という意味で、賃貸物件の「一括借り上げ」や「空室保証」とはちょっと意味は違います。

しかし、一般的には、『家賃保証＝サブリース』で使われていることが多く見受けられます。

空室の心配をしなくても良いなんてこんな便利なシステムは使わない手はないと思います。

しかし、どんな物件でもこのシステムを利用できるかというと様々な制限があり、必ずしも全ての物件が利用できるとは限りません。

例えば、①駅からの距離　②築年数　③規模・戸数　④間取りなど・・・、利用出来ないこともあります。

また、条件が悪い場合は家賃保証の内容（①保証率　②免責期間　③契約期間・据え置き期間など・・・）が見直されます。

しかし、昨今のように競争の激しい賃貸業界を考慮しますと、条件が多少悪くてもこのシステムを利用できるなら利用したほうが安定した賃料収入が見込めそうです。

管理会社の得意なエリアや賃料帯、客付け力などを総合的に判断する必要がありますので、適切なアドバイスも含めていくつか提携させていただいている中から物件に見合った管理会社をご案内することが出来ます。

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「管理会社を選ぶ基準・清掃編」 ぇっ？清掃業務は管理料に含まれていないんですか…？

このブログは、賃貸管理会社勤務の経験もあり、自らも賃貸オーナーとして入居者や管理会社との折衝。新規のアパート建築計画のご相談なども承っている「賃貸大家さん応援団」主宰者田中光則がお届けしています。しばしお付き合いください！

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賃貸管理会社を選ぶ基準は多岐にわたります。

入居者管理、入居者募集力、サブリースの必要性などを前回お話いたしましたが、もう少し突っ込んで見たいと思います。

通常管理会社とは契約を結びますが、当然支払う管理手数料が適正かどうかを判断します。しかし・・・これが難しいところです。

例えば清掃ですが・・・
賃貸大家さんは管理会社は当然に管理するのだから掃除は当たり前にしてくれると思っている方も少なくないようです。
しかし、管理料の中には清掃費用は含まれていない事が多く、その場合は別途の見積もりになります。

その内容も一棟の規模や月に何回清掃するのか、また、どこまでどのレベルで清掃するのかなどによってまちまちなので細部まで確認して契約をしないと予定していない余分な経費がかかってきます。

このように支払う管理料が適正化どうかはその業務内容を実際に経験してみないと分かりにくいところもあります。

たかが清掃と思わず物件の第一印象は入居率を左右しますのでご注意ください。

上のアパートの写真は、私が持つ沼津の賃貸物件の一つですが、距離があるため頻繁には確認を行いにはいけません。
建物も大部古くなってきているので、とくに見た目のきれいさを保つよう、地元の管理会社にお願いをしています。
さて、沼津というと、今駿河湾で桜えび漁が最盛期を迎えているというニュースを見ました。
桜えびというと、乾燥させたもののイメージが強いと思いますが、採れたての桜えびを生姜しょうゆで食べるとなんとも言えない甘さが口の中に広がり、ビールつまみには最高です！この週末にでも物件の確認も含めて行ってこようと計画していますので、またご報告いたします。

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