定期借家権の有効活用！part2

このブログは、賃貸管理会社勤務の経験もあり、自らも賃貸オーナーとして入居者や管理会社との折衝。新規のアパート建築計画のご相談なども承っている「賃貸大家さん応援団」主宰者田中光則がお届けしています。しばしお付き合いください！

下記に私も参考にさせていただいている、賃貸経営に関するブログが多数リンクされています。http://blog.with2.net/link.php?411977　← 是非お役に立てれば・・・！

最近は定期借家契約の導入に際して長期の契約を結ぶ事例も見受けられるようになりました。

賃貸大家さんにとっては長期の契約を交わすことで安定的な賃料収入が見込めますし、入居者にとっても賃料の値引き交渉が出来る絶好のチャンスです。

空室リスクの伴う賃貸経営にとって長期間入居していただけることは、キャッシュフローが必要な賃貸大家さんにとっては大変魅力あるものだと言えます。

特に非居住系の建物については賃料を安くする代わりに中途解約禁止などの方法をとることも可能です。

また、逆に短期の定期借家契約も様々な利用法が出てきています。

通常良く見受けられるのが海外出張などの２～３年間限定で賃貸するものです。
また、もっと短いものでは１日～３日間などというものもあります。

利便性の良い分譲マンションの空室を利用した場合、高級ホテルなどの宿泊より割安感があれば1日だけ賃貸することも可能です。

このように定期借家契約は賃貸大家さんにも利用者にも大変魅力的なシステムと言えます。

一生賃貸などというライフスタイルのお客様にはディスカウント賃料で定期借家契約を結べば、双方に大きいな恩恵が生まれることでしょう。

家賃滞納などでお困りの方はお問い合わせください！定期借家契約を有効活用しましょう。

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次回をお楽しみに！

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定期借家権の有効活用！

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不動産の有効活用というと『土地』を真っ先にイメージしますが、今回は賃貸経営を円滑に進めることの出来る『定期借家権』について触れてみたいと思います。

定期借家権の特徴

①期間を定めその期間満了により終了すること
②終了後更新されないこと（再契約は可）。
③賃料増減額請求権を特約により排除できる。

このようなことがあげられますが、まだまだ一般的に利用されることは少ないように思われます。

もっと自由にかつ、大胆な発想で利用してもいいのではないかと・・・。

『正当事由がない限り終了させることができず、期間満了後も契約は法律に従い更新されてしまう』というのが従来からの習慣的な考えでありますが、１８０度観点を変えて定期借家契約の使い方についてもっと有効活用できないかと考えてみます。

このような契約内容だとまったく入居者に不利でいわゆる客付けに影響するのではという不動産屋さんも少なくないです。

しかし、契約期間が満了した後はその借家人に問題が無ければ②ないし③などは再契約を何度でも結び利用していただくことも可能です。

裏を返せば良質でない入居者（家賃滞納・騒音など）には再契約を行わずに追い出すことも可能です。
故に高額の保証金なども預かる必要もなくなります。

ごく普通の入居者であれば普通に住めるわけですからなんら通常の賃貸借契約と変わりはそれほどないと思います。

賃貸大家さんも入居者もある意味では入居者の質が良い賃貸物件を所有し、居住できるというステータスにもなります。

特徴を理解し、もっと有効活用しない手はないと思います。

来週をお楽しみに！

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地震・火災に強い新築完成現場見学会開催！

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以前にもご紹介させていただいていたミサワホームさんの新築完成現場見学会がいよいよ６月２日（土）、３日（日）に開催いたします。

賃貸市場でも人気の高い世田谷区の『三茶』で資産価値の高さを実感して見ませんか。


先日私も現場を見学させていただきました。

隣には築30年、その隣には築6年の建物という、新築から築30年まで比較て、同じハウスメーカーさんの建物を見学することが出来ます。

３棟隣り合わせに一度に見学する機会は希少です。

※見学会でご覧いただけるポイントです。

1.外階段と外廊下の無い、近所に”やさしい”アパートの秘密！

2.構造体を８０％工場で作ってくる３ヶ月以下で完成するアパートの秘密！
 
3.耐水性の高いフィンランド産の合板と室内結露に強い東南アジア雨林材の秘密！
 
4.外壁と構造体の空気層、穴のない基礎下換気口の秘密！

この他にも、今だから見られる秘密が随所に！　

建築構造のご質問なども歓迎です！

こんな質の高いアパートを建築できるなんて・・・。

お問い合わせ先はこちらです。

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建築見積もりは正しく読み取るＰＡＲＴ２

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見積書には建築図面に記載されている工事内容が全て金額として乗っている必要があります。

ただし、気をつけなければならないのは『一式』という言葉です。

特に未完成な図面の見積もり書でそのまま契約をしてしまうと余分な工事代金まで支払うことが予想されトラブルの原因になりますので注意が必要です。

他にも大きな金額の値引きや諸経費など消費者には分かりづらい項目は確認しましょう。

それぞれの工事単価なども高いか安いかだけでは中々判断を下すのは難しいところです。

こういったコストの不透明性は建築工事に先立ち『設計図書に基づく工事見積書』を受け取った段階で何社か比べて見るのもひとつの手段です。

賃貸経営大家さん応援団！では賃貸大家さんの賃貸経営に関する疑問・質問に対してお答えできるようそれぞれの分野に専門スタッフをご用意させていただいております。
お気軽にお問い合わせいただきご活用ください。

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建築見積もりは正しく読み取る！

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アパートやマンションを建築する際に賃貸大家さんが工事を発注すると、膨大な量の図面と見積もり書を受け取ることになります。

この図面や見積書を賃貸大家さんが全て理解するのは困難な面が非常にあります。

仮に工事費が『高い』か『安い』か分からず疑問に思ったところで見積書の金額が妥当な金額でないと指摘するのは難しいです。

例えば、図面が未完成では正確な見積もりは出来ません。

未完成な図面で見積もり書を作成するということは、未完成な部分を想定して金額を出しますので勢い高くなりがちの見積もりになってしまいます。

追加工事なども良くあることなので設計図書が完成してからそれに基づいて見積もり再度行ってもらうことをお勧めいたします。

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安定した賃貸経営には計画的な資金の準備が必要です！

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先日新規にアパートを建築する計画の賃貸大家さんとお会いする機会がありました。

初めての賃貸経営ということで建築の計画の段階から様々なご質問を頂きました。

①借入れ金の返済②空室率③入居者募集④管理面など・・・。

最大の目的である長期に安定した賃貸経営には安定した収益を確保することは言うまでもありません。

そして賃貸物件は経年により老朽化し時の流れにより入居者ニーズとのずれも生じてきますので、常に市場の変化に応じて修繕し維持していかなければなりません。

そのためには将来発生が予想される修繕内容に応じた費用を予測して資金を準備することが大切です。

その大家さん曰く『いくら準備しなければならないのですか？』

基本的には『長期修繕計画』を立てる事をお勧めしますが、目安としてはおおむね毎月賃料収入の中からおおむね７％位を積み立てておけば良いと考えます。

人間の定期健診のように建物も定期に点検を行い早期に対処することで費用も抑えることが出来ます。

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賃貸住宅の犯罪とその対策！

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通常は入居時に鍵交換をして防犯対策を行いますがそんなことはお構いなしに空き巣に入られてしまいます。

侵入の手口として多いのはやはりご存の“ピッキング”。

戸建て住宅ではほんの1パーセントのも満たないのに、集合住宅では50％以上です。

この数値からも集合住宅が空き巣の温床になっていることが明らかです。

賃貸マンションの高層階だから安心というのも当てはまらず、実際には高層階の被害も少なくありません。

一度侵入されるとベランダ沿いなど被害はその階全体に及ぶこともあります。

ではどんな防犯対策が有効なのでしょうか。

泥棒が侵入を諦めるのは最初の5分というのが定説化されつつあります。

複数の鍵をつけたり、ピッキングやカム送りなどの手口に強い錠前に変更したりすることも有効です。

泥棒に入られた賃貸物件は資産価値を下げてしまいますので監視カメラや防犯ベル、防犯灯などの設置は有効です。

犯罪を未然に防ぐために玉砂利を敷いたり、窓ガラスに防犯フィルムを貼ったりしますが、様々な提案をしてくれるのが不動産業者や管理会社です。

防犯の対策はいろいろとありますが適切な提案をしてくれる管理会社を選ぶことが最大の近道といえます。

優秀な管理にご関心のある方はこちらませお問い合わせください。
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管理会社選び『サブリース』編！

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空室は賃貸大家さんにとって最大の悩み事で賃貸経営を根底から揺るがしかねません。

新築時はそう気にならなくても築年数を重ねることに空室率も通常は上がります。
しかし、そんな心配を埋めてくれるのが管理会社の空室の家賃保証をする“サブリースシスム”です。

サブリースとは本来、『転貸借』という意味で、賃貸物件の「一括借り上げ」や「空室保証」とはちょっと意味は違います。

しかし、一般的には、『家賃保証＝サブリース』で使われていることが多く見受けられます。

空室の心配をしなくても良いなんてこんな便利なシステムは使わない手はないと思います。

しかし、どんな物件でもこのシステムを利用できるかというと様々な制限があり、必ずしも全ての物件が利用できるとは限りません。

例えば、①駅からの距離　②築年数　③規模・戸数　④間取りなど・・・、利用出来ないこともあります。

また、条件が悪い場合は家賃保証の内容（①保証率　②免責期間　③契約期間・据え置き期間など・・・）が見直されます。

しかし、昨今のように競争の激しい賃貸業界を考慮しますと、条件が多少悪くてもこのシステムを利用できるなら利用したほうが安定した賃料収入が見込めそうです。

管理会社の得意なエリアや賃料帯、客付け力などを総合的に判断する必要がありますので、適切なアドバイスも含めていくつか提携させていただいている中から物件に見合った管理会社をご案内することが出来ます。

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「管理会社を選ぶ基準・清掃編」 ぇっ？清掃業務は管理料に含まれていないんですか…？

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賃貸管理会社を選ぶ基準は多岐にわたります。

入居者管理、入居者募集力、サブリースの必要性などを前回お話いたしましたが、もう少し突っ込んで見たいと思います。

通常管理会社とは契約を結びますが、当然支払う管理手数料が適正かどうかを判断します。しかし・・・これが難しいところです。

例えば清掃ですが・・・
賃貸大家さんは管理会社は当然に管理するのだから掃除は当たり前にしてくれると思っている方も少なくないようです。
しかし、管理料の中には清掃費用は含まれていない事が多く、その場合は別途の見積もりになります。

その内容も一棟の規模や月に何回清掃するのか、また、どこまでどのレベルで清掃するのかなどによってまちまちなので細部まで確認して契約をしないと予定していない余分な経費がかかってきます。

このように支払う管理料が適正化どうかはその業務内容を実際に経験してみないと分かりにくいところもあります。

たかが清掃と思わず物件の第一印象は入居率を左右しますのでご注意ください。

上のアパートの写真は、私が持つ沼津の賃貸物件の一つですが、距離があるため頻繁には確認を行いにはいけません。
建物も大部古くなってきているので、とくに見た目のきれいさを保つよう、地元の管理会社にお願いをしています。
さて、沼津というと、今駿河湾で桜えび漁が最盛期を迎えているというニュースを見ました。
桜えびというと、乾燥させたもののイメージが強いと思いますが、採れたての桜えびを生姜しょうゆで食べるとなんとも言えない甘さが口の中に広がり、ビールつまみには最高です！この週末にでも物件の確認も含めて行ってこようと計画していますので、またご報告いたします。

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賃貸大家さんにとっての最大のパートナーとなる管理会社や不動産業者を決めることは簡単ではありません。

業務内容のどこに比重を置くかは物件によっても変わってきます。

入居者管理や募集力、そしてプロパティーマネジメントの提案など必要とするとことを備えてれば良いのではないかと思います。

また、管理会社や不動産業者が契約期間入居者の有無に係わらず一定の保証率で賃料を保証するサブリースは賃貸大家さんにとっても大変魅力的なシステムだといえます。

サブリースの対象とならない物件については入居者募集（空室）に対する営業方法や対処方法が大変重要なポイントになります。

また、入居者や近隣とのトラブルについての対処の仕方や解約退去時の立会いなどの原状回復の交渉などはプロフェショナルな仕事が要求されます。

また、リスクヘッジという観点から物件ごとに不動産業者を変えている賃貸大家さんも少なくありません。

物件ごとにその必要性は変わりますのでトータルに企業診断してみることが大切です。

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稼働率は人間関係！

このブログは、賃貸管理会社勤務の経験もあり、自らも賃貸オーナーとして入居者や管理会社との折衝。新規のアパート建築計画のご相談なども承っている「賃貸大家さん応援団」主宰者田中光則がお届けしています。しばしお付き合いください！

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ゴールデンウィークも終わりましたが、今年に入り未だに空室のままの賃貸の部屋をお持ちの賃貸大家さんもいらっしゃるのではないかと思います。

空室を実際に営業していただいて埋めていただくのは管理会社や仲介の業者です。
では、実際に成功している賃貸大家さんはどんな付き合い方をしているのでしょうか。
やはり売買とは違い賃貸の場合は長い付き合いになるので信頼関係が一番大切のようです。

そのためには、積極的にコミュ二ケーションをとることを心がけているということです。
手土産片手に小まめに足を運んだり、食事会を開催したりと賃貸大家さんのほうがご自分の物件の宣伝をしています。
こうした人間関係から通常では目面しい女性限定の物件をサブリースしてくれた管理会社もあるほどです。
自分の一方的な都合だけではなく、業者の立場も尊重することが稼働率を左右することは言うまでもありません。

次回はその大切な業者選びについてお伝えさせていただきます。

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好立地だからこそ実現する！高利回りの賃貸アパート！

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先日学生向けの物件に特化していらっしゃる賃貸大家さんとお会いし色々とお伺いをしてきました。

昨今巷で言われている「入居者二－ズ」からは、到底かけ離れているような12～13㎡の居室に3点ユニットなどの賃貸物件を多く持たれており、すべてが「満室稼動中」と自信満々に語ってくれました。

利回りもすべて12％以上をたたき出しているそうで、新築から築いた賃貸経営では驚きの利回りです。

そのような条件をたたき出す条件をお聞きしますと、「駅から近い」「道路付けがい」「大学が周りにたくさんある」など、土地は高めですが、賃貸市場としては好立地なものを狙うことが大きなポイントと語っていただきました。

利回りを高くするためには、建設コストをいかに低く抑えるかも重要なポイントで、建ぺい率、容積率もいっぱいにとり、1世帯あたりの広さを抑え、世帯数を一部屋でも多く取ることで収入のUPを狙います。

このような物件（ニーズには合っていない）の入居率を高めるためには、「立地」が勝負と自信を持って語っていただきました。

立地が良い分土地代は高くつきますが、そこだけは譲れなかったそうです。
そこを譲ると、本来の計画そのものが成り立たないものになってしまうというわけです。

ご自身の学生時代の経験をもとに、設計士さんと相談しながら計画を進め、現在では、アパート11棟所有の成功大家さんです。

入居者二ーズは時代とともに必ず変化をしてきますが、高いニーズを採用すると必ずコストに反映され賃料を高めに設定をしなければなりません。そのため人気物件であっても、入退去時のブランク期間も長く、タイムラグの空室状態が発生します。その分、好立地で賃料を低く抑えられれば、入居率もグンと高くなってくるという仕組みです。

時代が代わってもよい立地というブランドはかわりませんので、回転率を考慮した、このように割り切ったプランも、賃貸経営行なう一つの手段として成り立ってきます。

今回は非常に勉強させられた取材といっても過言ではなく、一つの成功例として今後レポートにまとめ改めてご紹介をしたいと考えています。

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賃貸住宅の快適な住空間の演出方法！

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前回は賃貸大家さんにとっても、入居者にとってもメリットとなるクロスの張替についてご提案してみました。　
ストレスを抱えて帰宅したその空間にはリラックスを求めています。心にゆとり・くつろぎの癒しの空間に関心のある世代をいかに取り込めるかは居住空間を提供する賃貸大家さんの命題です。

また、クロスの張替以外にもくつろぎの場として癒しの空間を演出できるのは照明です。
照明は設備ではなく入居者につけていただくという考え方もありますが、近年の特に『内見時に好印象』いう観点からすると、実際の生活をイメージしていただくために家具や食器などと合わせて備え付けておくことも大事なサービスになります。

ランプの種類（白熱灯・蛍光灯）によりリビング・ダイニング・寝室等に使い分けると良いでしょう。

 

リビングのメイン照明は蛍光灯の電球色、キッチンは蛍光灯の昼白色、寝室は電球色か白熱灯がお勧めです。
他には白熱灯の照明などは調光スイッチがあれば明るさの調整でその時々のスチュエーションに応じてまったく違った雰囲気の部屋になることでバリエーションが増えること間違いありません。

ひとつひとつ試してみることが『選ばれる賃貸住宅』に近づくことになります。

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●ＧＷ中の賃貸住宅建築現場（世田谷・三軒茶屋）へご案内いたします！

　先日私も現場を見させていただきました。
　隣には築30年、その隣には築5・6年の建物という風に新築から築30年ま
　で比較して同じハウスメーカーさんの建物を見学することが出来ます。
　明日まで見学会は行っているそうです。3棟隣り合わせに一度に見る機
　会は少ないかもしれませんので行かれてみてはいかがですか。　
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低コストで最大のパフォーマンス！

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実際に入居者が日常生活を送るのはまさに自分の部屋で当然借りるその部屋が入居者にとって一番大事だということです。

画一化したものより個性をとても重要視する傾向のある人たちにとってこの空間は誰にも邪魔されない価値のあるものといえます。

その空間を賃貸大家さんの立場から低コストで、かつ入居者にアピールできるのが新築時かかわらず入居者入れ替え時にもアピールできるクロスの張替です。

天井や床、若しくは壁の一面だけ色や模様を変えるだけで部屋の雰囲気はまったく違ったものになります。

人の心へのは影響は高級感や安心感など色によりコントロールされるところが多分にあります。　

無地が幅広く支持されることも事実かも知れませんが、業者任せにせずに空室が長く続いている部屋などはチャレンジする価値があると思います。

天井や壁の色、また、床の材質などを変えるだけで居住空間の狭さをカバーしたり、好印象を与えらたりすることも多くなります。

上手に活用することが低コストで最大のパフォーマンスを導き、賃貸経営の『武器』や『ウリ』として入居者に選ばれる確立が高くなることでしょう。

一棟の建物の中でも差別化をして見ませんか、長く空いている部屋などは特にお勧めいたします。

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