土地の有効活用＝賃貸経営＝相続対策!

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賃貸経営が土地の評価を下げることは賃貸大家さんならご存知のことだと思います。

節税対策として土地を相続する場合は更地のままよりも建物を建築して有効活用するほうが相続税の節税に繋がります。

これは『貸家建付地評価減』と『小規模宅地の評価減』によって相続税の課税価格を減らすことが出きるためです。

また、建物については他人に貸すことで『貸家評価』が適用され固定資産税評価額が軽減され、ローンを利用することで相続が発生したときにそのローン残高全額を債務として差し引くことできるメリットがあります。

ローンを組んで資産を増やしその資産の評価がローンと同じ額なら課税価格の上ではプラスマイナスでゼロということになります。

さらに取得した資産に評価減が使えるため資産よりローン金額のほうが大きくなる分その差額が節税に繋がります。

このように更地で相続するよりも賃貸住宅を建築した状態で相続するほうが節税になることが伺えます。

土地の有効活用＝賃貸経営＝相続対策という図式は賃貸大家さんにとりましては当然のことといえるでしょう。

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知らないと損する『相続税』！

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お会いする賃貸大家さんには相続が発生してしまった方や、今後相続が発生した場合に備えてどのような対策をしたらいいかなど、ご先祖からの大切な資産をどう維持していくかと言うことに悩みを抱えています。

親族の死亡によって財産を譲り受けた人に課税されるのが『相続税』です。

例えば土地を相続した場合、相続税は“相続税評価額”に基づいて計算され、その方法には
①その土地が面する道路ごとに設定された路線価を基に計算される方法で主に市街地の宅地を評価する『路線価方式』。

②固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率をかけて計算する農地や郊外の宅地を評価する『倍率方式』、があります。

また、建物に掛かる相続税の計算には固定資産税評価額がそのまま使われます。

しかし、相続はある日突然に起こることが多くその対策までされているかは少ないのが通常です。

相続人の確認や相続財産の確定、相続放棄などは被相続人の死亡から４ヶ月以内に、また申告と納付は１０ヶ月以内に行わなければならず、遺産の分割の仕方によっては後悔することも少なくありません。

賃貸経営を行うことで土地の評価を下げたりしての節税対策などを詳しくお伝えしていきたいと思います。

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優良な入居者選びは契約内容から！

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入居中や退出の際のトラブルの原因は入居者の人柄やお金に纏わることが多く見受けられます。

賃貸経営を円滑に進めていくためには将来予測されるリスクを出来る限り入り口で取り除くことが大切です。

その有効手段として『定期借家契約』の有効活用をブログでも数回お話をさせて頂いております。

老朽化に伴う建て替え時に於ける入居者の速やかな立ち退きや入居中のマーナー違反者への対応など賃貸大家さんには非常にメリットのある内容です。

賃貸人と賃借人との自由な意思によりますのでお互いが平等で、かつ対等な対場で権利義務を負うこととなります。

契約期間は期間満了により終了し更新は出来ないことから、お互いの自由な意思により『再契約』をするかどうかを決めることが出来ますので、建て替え時のみならず、家賃滞納や他の入居者への迷惑行為などを行う入居者は契約終了と共に退去させることが出来ます。

不動産業者がどんなに書類上の審査を厳重に行っても、『居住してからでなければ分からない部分』のリスクにも対処することが出来ます。

通常、契約期間を終了させるための予告期間は法の定めに従い、契約期間満了前１年～６ヶ月で、期間内の中途解約権は双方ともに持ちません。

賃貸人・賃借人が契約内容を十分理解した上で交わす『定期借家契約』を有効活用するためには、良きパートナーとなる不動産業者とのコミュニケーションを日ごろから築き、賃貸大家さんとしての入居者の選び方などを理解していただくことがリスクを事前に回避し、賃貸経営を成功へと導くのではないかと感じています。

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事業用資産の買換え特例の有効活用！

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先日、神奈川県藤沢市の賃貸大家さんから特定事業用資産の買換え特例についての　ご相談がございました。

今住んでいるマンションを売却して賃貸併用マンションを江戸川区の土地に建築したいという内容でした。

弊社のホームページでもご案内させていただいておりますように平成１９年度の税制改正で２年間この特例が延長されました。

簡単にご説明しますと
『事業用資産の買換え特例』とは、アパートやマンションなどの土地や建物などの事業用の資産を売却後１年以内に他の事業用の資産に買換えた場合に譲渡資産の売却金額を上限として、買い換えた金額の８０％を売却しなかったものとみなし、課税が繰り延べできる制度です。

通常は土地などの資産をお持ちの方々の節税対策や相続の際の有効な手段として活用されています。

今回の場合は併用住宅をご検討されておりますので自宅の部分と賃貸部分とを分けて計算する必要があります。

実際に事業用資産の買換え特例を利用するべきかどうかを弊社のパートナー企業であり、元東京国税局で資産税を取り扱っていらした納税プランニングの藤枝慎次郎氏にご相談させていただきました。

日常の業務としては資産家の方々の税に関する様々なコンサルティングをされております。

いつものように的確なアドバイスを頂き、ご相談者は納得され建築会社を数社ご検討されているところです。

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定期借家契約の未来！

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建物には寿命があり解体するときが必ず来ます。

それなのに入居者は半永久的に住む権利が存在し、簡単に賃貸大家さんの都合で出て行ってもらうことが出来ない日本の制度には矛盾を感じます。

入居者にもメリットがあり、賃貸大家さんにはそれ以上の利益を齎す。

いわゆる“定期借家契約”を定着させることが将来的に賃貸経営に係わるいろいろなところへ経済的な利益を生み出すことでしょう。

賃貸業界全体として考えてみても良い時期に来たのではないでしょうか。

わたしが将来賃貸物件を新築したときには全室に導入してみたいと思いますし、入居者の方へのメリットもご理解いただけると思っております。

またの機会には既存の入居者を“定期借家契約”へ切り替える方法もお話させていただきたいと思います。

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定期借家契約の有効活用！

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以前もお話をさせていただきましたが、定期借家契約の最大のメリットは建物の建て替え時です。

契約の期限が来れば当然に契約が終了しますので、通常苦労するような“散々ねばられて時間とお金のかかる立ち退き”は存在しません。

では、通常の賃貸借契約から定期借家契約への切り替えに、賃借人は同意をしてくれるのかというと中々簡単ではありません。

しかし考えて見ますと、入居中の態度（賃料滞納やごみだし等のマーナー）が良ければ
再契約を断る理由もないので逆に優良な入居者の住む建物ということになりますので特に女性などには喜ばれそうです。

元来の制度のほうが民法や借地借家法で借家人を厚く保護していて賃貸大家さんを不利な立場に立たせることが多く見受けられますが、こう考えますとこの“定期借家契約”こそが当たり前の借家制度といえそうです。

賃貸大家さんも業者さんとのコミュニケーションをとりながら、前向きにこの制度を検討してみる価値はありそうです。

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連帯保証人の責任の範囲は・・・！

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私は以前、家賃滞納や夜逃げなど経験したことがあります。


その時は家賃滞納が数ヶ月間続き、連帯保証人を調べてみると入居者のお父様でした。


事情を話し賃料を支払ってくれるよう連絡をしてもなしのつぶてでした。

入居者に赤ちゃんもいたことから、家賃滞納も１年以上になりいよいよ建物の明け渡しを要求することに・・・。

契約書上は『連帯保証人は、本契約に基ずく一切の債務を負う』とありました。

しかし、判例によると連帯保証人は借家人に代わって建物を明け渡す義務はないとされています。

原則としては、未払い賃料や契約解除後の使用損害金、遅延損害金などの金銭債務につき、借家人と連帯して責任を負うことになります。

したがって、連帯保証人に建物の明け渡しを要求することが出来なくても、このまま家賃滞納が続けば当然にその債務は連帯保証人のお父様が負うことになります。

なかなか連帯保証人の責任の範囲は分かりづらいところがありますので、家賃滞納などは早期に内容証明郵便等を使い、借家人との解決をしたほうが得策といえそうです。

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万が一のことが借家人に遭ったとしたら・・・。

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以前お会いした賃貸大家さんはそろそろ、建物が老朽化してきたので建て替えようかと思い残りの入居者の方に立ち退きの交渉を始めた矢先に借家人（入居者）が亡くなってしまいました。
その場合の賃貸借契約や契約解除などは一般的にどんな影響を賃貸大家さんに及ぼすのか考えて見ます。

建物賃貸借契約については、賃借人の地位も財産権の一種として相続の対象になります。

つまり、亡くなった方の借家権を相続人が相続することができます。

故に家賃は相続人へ請求することが出来ますが、①相続開始前、②相続開始後、③遺産分割後といったところに気をつけて請求する必要があります。

家賃（債務）の不払いが長期になるような場合は契約の解除も止む得ないので相手方に意思表示をすればよいでしょう。

ただし、契約の解除の意思表示は共同相続人全員に対して行う必要がありますので注意してください。

今回の賃貸大家さんの場合は、相続人が見つからず苦労されていました。

その後につきましてはまたの機会がありましたらお伝えさせていただきたいと思います。

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将来の賃料相場変動に備えて！

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通常の賃料相場よりも安めの賃料で賃貸することが定期借家契約の特徴であるということを前回お話させていただきました。

賃貸借契約は貸主と借主の双方のニーズにより交わされます。
賃料については少しでも多くもらいたい貸主側と、少しでも安く抑えたい借主側とのバランスにより決定されます。
客観的な賃料相場はあるものの家主と借家人の当事者間で自由に決めることが出来ます。
特に定期借家契約の特徴としては『賃料改定特約の当事者間取り決めの優先』があります。
借地借家法では、例えば『一定期間建て物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う』というのがあります。
では『増額する』ことはどうかというと、それには触れていないようです。
すなわち当事者間でもめたら裁判所の判断を仰ぎなさいということです。
長い期間には世の中の情勢も変化し、賃料が周りの相場と違ってくることもあります。
『賃料改正特約条項』を取り入れ利害の相反する賃料の増減などは事前に契約時に入れておくことで無駄な争いを避けることが出来ます。
ひとつには経済的な指標を上限と下限を決めておくことも賢い方法です。
借地借家法は借主側を保護する内容が主ですが、家主の立場でもこのような条項を入れておくだけで紛争を防止できますし、無駄な労力を使わなくても済みます。
これから賃貸経営をはじめようとお考えの方も適正な賃料がいくらなのかなど難しいところがあります。
『この場所』で、『この間取り』だと、どのくらいの家賃がいただけるのかなど・・・。

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建替えを視野に入れた最大のキャッシュフロー！

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定期借家契約で一番利用的価値があるのは建物を壊すときではないでしょうか。

老朽化・収容など取り壊しの時期が定まっていて通常の賃貸借契約では計画が頓挫してしまうような場合です。

当然に期限があるので全室が期限まで満室なら良いのですが、そこまでは望めません。

しかし、その期限まで期間限定で賃貸出来ることでキャッシュフローが良くなります。

期限まで通常の賃料相場よりも安い賃料で賃貸することも定期借家契約の特徴です。

従来の普通借家では入居させてしまうと立ち退かせるのはかなり困難ですが、定期借家契約を利用することで限られた期間内を有効に活用することが出来ます。

故に増改築でどこまで建物を持たせるのか、また、いつ建て替えるのかによって賃貸経営事業の方向性は変わってきます。

建て替えの時期を見極めた上でこの『定期借家契約』を有効に活用することをお勧めいたします。

定期借家契約の使い方やタイミングなどは難しいところもありますのでご質問等は
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賃貸経営大家さん編集長  田中光則
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新築アパートの見学会開催中！！

このブログは、賃貸管理会社勤務の経験もあり、自らも賃貸オーナーとして入居者や管理会社との折衝。新規のアパート建築計画のご相談なども承っている「賃貸大家さん応援団」主宰者田中光則がお届けしています。しばしお付き合いください！

下記に私も参考にさせていただいている、賃貸経営に関するブログが多数リンクされています。http://blog.with2.net/link.php?411977　← 是非お役に立てれば・・・！

世田谷区三軒茶屋に最新の技術を結集した賃貸アパートが完成しました。

以前にブログで建築途中のご紹介はさせていただいておりましたが、このたび新築完成現場見学会を今日と明日の二日間にわたり６月２日（土）、３日（日）に開催しております。

天気も良さそうなので、散歩がてら覗いてみてはいかがですか。

隣には築30年、その隣には築6年の建物というように新築から築30年まで比較して外観をご覧になることが出来ます。

同じハウスメーカーさんの建物を３棟隣り合わせに一度に見学する機会は希少です。

※見学会でご覧いただけるポイント！

外階段と外廊下の無い、近所に”やさしい”アパートの秘密！

1.構造体を８０％工場で作ってくる３ヶ月以下で完成するアパートの秘密！
 
2.耐水性の高いフィンランド産の合板と室内結露に強い東南アジア雨林材の秘密！
 
3.外壁と構造体の空気層、穴のない基礎下換気口の秘密！

 
この他にも、今だから見られる秘密が随所に！　

建築構造のご質問なども歓迎です！

こんな質の高いアパートを建築できるなんて・・・。

賃貸市場でも人気の高い世田谷区の『三茶』で資産価値の高さを実感して見ませんか。

お問い合わせ先はこちらです。

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