柿木が折られた！

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先日,柿木が入居者に折られてしまった、という賃貸大家さんからメールが届きました。
現地を確認してビックリ！
なんと入居者は二階の窓から賃貸大家さんの庭の柿木を折ったのです。
それも、一本や二本ではなく・・・。

「入居者もいろいろ」
騒音や家賃滞納などは聞いた事がありますが、入居者にもいろいろな人が・・・。
でも、原因が必ずあるはずだと、調べてみることに。
なんと、そのほかにもやはり家賃滞納者が3名もいました。
そこには仲介業者の審査の甘さが見えてきました。
老朽化のため家賃は三万円台。
都心の駐車場よりも安いです。
狭小地や築古の他、家賃滞納というスパイラルは賃貸経営には大変辛い状況です。
しかし、遅かれ早かれ必ず建て替える時が来ます。
時は金なり、早期に解決を・・・。
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都心の狭小地は密集している事も多く近年入居者が求めているセキュリティー面の充実も大切です。
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生命保険の有効活用！

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「賃貸大家さんにとって生命保険は必要ですか？」

あまり「ピン」と来ない方もいらっしゃるのでは・・・。
土地の有効活用はされていても生命保険の有効活用は「知らない・関心がない」という賃貸大家さんが多いかもしれませんね。
もし先祖代々受け継いできた土地などの不動産を相続税が支払えないために手放すことにならないとしたら・・・。（物納用件が厳しくなりましたので・・・。）前回、相続税の基礎控除5,000万円＋法定相続人１人当たり1,000万円を加算した金額までの資産に対しては相続税が掛かりません、という話をさせていただきました。
先日、アクサ生命の方と仕事を通して話をする機会がありました。

「相続時の保険の評価はお得です」
法定相続人の数に500万円を掛けた金額が非課税になりますので現金で持っているよりもお得ですと。
賃貸大家さんでも相続税の資金が足りなくて、延納や物納などを使わなければならないことになると、相続が発生しての申告・納税までの10ヶ月の間は本当に大変であまり得策ではなさそうです。

「備えあれば憂いなし」
ほんの少しの準備（事前の対策）をして置くだけで、先祖代々から受け継いできた大切な資産を失うことなく守ることが出来かつ、増やしていくことも可能だという話をお聞きしました。
生命保険の商品数はとても多く今後は事例を含めてお伝えしていきたいと思います。

次回をお楽しみに！

生命保険で資産を活かしたい、夢はふやしたい方はお問い合わせください。
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他人ごとではない？

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「えっ、たったの５％」
相続税対策ということをよく取り上げさせていただいておりますが、一般的に言われているのは相続の発生件数１００件の内、相続税の課税対象になるのは約５件だとか。
つまり、世の中のほとんどの世帯には相続税の申告は必要だが、相続税については縁が無いということです。

実際に資産分析を行ってみたら相続税も掛からないのに相続対策をしていたとか・・・。
現在、相続税の基礎控除は５０００万円＋法定相続人１人当たり１，０００万円を加算した金額までの資産に対しては相続税が掛かりません。
「基礎控除が下がるとどうなるの？」
しかし、国がこの基礎控除を引き下げる方針がありそうです。
具体策はまだ出てきていませんが基礎控除を引き下げることで、これまで課税対象にならなかった人にも税制改正が行われた場合には相続税が発生すことになります。
相続税に限らず、「広く、浅く｣課税することで国の税収を増やそうということのようです。
１００人に対して５人だったのが１０人、２０人と網を掛けられれば、今までは「うちはたいした財産なんて無いから・・・。」といっていた世帯にも相続税対策が必要になります。
賃貸大家さんの中にも、うちは小規模だから相続税は無縁だと思っていた方にも税制改正が行われた場合には相続税が発生すことになりますのでアンテナを立てておく必要がありそうです。
また、分譲マンションを年金代わりにと投資をされている方でも、資産分析を行い相続税が発生すかどうか試算しておくことは、決して取り越し苦労ではなさそうです。

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入居者の心を捉えた建物は環境をも変えられる？

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「入居者はどんなところに付加価値や満足感を得るのか」

リーズナブルな家賃やサービス、設備の充実などが上げられますが、環境もそのひとつだと考えます。

入居者が期待している以上の家賃やサービス、設備の他、心を満たす環境が入居待ちを生み出すのではないでしょうか。

「環境は変えられる？」
環境は変えられないと思うかもしれませんが影響は与えられると思います。
その地域やその街にこんな斬新な賃貸住宅があるなんて・・・・。
入居者に“住んでみたい”と思わせることが大切です。
そこには綿密で用意周到な計画よりも、賃貸大家さんの賃貸経営に対する考え方や入居者に対する思いやりや気配りのほうが優先するのではないかという気がします。
そんなの心を捉えて環境や風景にに溶け込み馴染む、そんな斬新でスタイリッシュな建て物は入居者のみならず、通りかかった人や近隣の人たちにも満足感を与えれるのではないでしょうか。
築古とか旧築ではなく築年数を重ねるごとに味を出し、入居者の心を捉え、満足して頂ける建物を建築することは言うまでもありません。
10年20年先も安定した収入を確保するためにも・・・。

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■選ばれる賃貸住宅とは・・・。
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入居者心理を理解するには・・・！

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入居者にいかに長く継続的に借りていただくかという考え方のことを“テナントリテンション”といいます。
賃貸大家さんや不動産会社が出来ることについて考えて見たいと思います。
お金を掛けずに出来ることは別として、通常は費用の発生が当たり前です。

然るに家賃収入の5～10％位は修繕費等に当てるつもりで積み立てて置かなければなりません。

もし、賃貸大家さんが併用タイプに居住しているか、お近くに住んでいるような場合には、建物の周辺を綺麗に保つことから始めます。

「手本の東京ディズニーランド」
人の心理としてごみが落ちていないところへ「ポイ捨て」は中々出来ないものです。
東京ディズニーランドへいかれた方はお分かりかと思いますが、綺麗に管理することを継続し維持していくことの意味を考えさせられます。

“何故、そうするのか”
そこにはゲスト（お客様）を大切にするディズニースピリッツが・・・。

「賃貸物件も一緒」
ごみのないエントランスや、一度整理整頓された駐輪場は簡単には汚れたり、乱れたりしないものです。
入居者が気持ちよく快適に暮らせるようにきめ細かく手入れをしていくことが大切です。
それを維持し、管理していくには人の手が必要です。

「入居者の視点で付加価値を！」
入居者の立場になって賃貸大家さんをサポートする不動産会社や管理会社選びは大変重要です。
そんな大切なパートナー選びのご相談もお気軽にどうぞ。

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主役はあなた自身です！

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「台風４号が接近！」

梅雨に台風？
珍しく梅雨に台風です。
あまり記憶にないです。
これも異常気象！
7月の台風としては史上最強（記録的な大雨）だとか。
太平洋沿岸の方々はくれぐれもお気をつけください。

「賃貸物件の空室への考え方」
賃貸大家さんの多くは空室で悩んでいます。
理由は様々。
1.物件に問題（設備が時代遅れ、クリーンネスが出来てい、駅から遠いなど）。
2.営業力不足。
3.賃料が高い。
4.入居者入れ替え時のタイミングを逃す。
5.入居者が居住環境（管理面）などの問題で退去してしまう。
　以上はほんの一例です。

「安定した賃料収入を確保するためには・・・。」
■入居していただくための営業と、一度居住した入居者を退出させないことが大事です。
経費（時間と金）を費やして捕まえた大切な入居者（客）です。
俗に言うリピーターとは賃貸経営に於いては一年でも長く住んでいただける入居者です。
もっと、リピーターに恩恵があっても良いのではないかと思います。

「考え方の転換」
“テナントリテンション”とは、
このような入居者にいかに長く継続的に借りていただくかという考え方のことをいいます。

「入居者の気持ちや感覚が本当に理解できるのは誰？」
“空室をどう埋めるかではなく”
“どうしたら空室にならないか”
という考え方は、管理会社の努力もさることながら、自分の資産を守らなければならない賃貸大家さんの建物への思い入れはそのレベルが違うはずです。
入居者に一番近い感覚で、日々真剣に取り組むことが出来るのは賃貸オーナーさん自身です。

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どうする、権利調整！

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以前、私が居住していた借家は築30数年以上に及ぶものでした。

貸地人、借家人も代替わりし初期ころの契約の記憶も定かではありませんでした。

「複雑な権利関係」

底地や借地といった、土地に関する複雑な権利関係は30～40年も前から続いているものも少なくありません。

しかし、この貸宅地（底地）や借地などというものを当事者同士で問題を解決しようとしても長年の感情があり、一筋縄ではいかないのが実情です。

「納税の資金ぐり」や「既存建物の建替え」など費用の掛かることも多く、底地の売却などを含め、権利を一本化していくなどの権利調整を行い、交通整理をする必要があります。

「安定収入の確保」

将来の安定した収入確保に賃貸経営は選択肢の一つです。

不採算の土地を有効に活用するためにもご相談ください。

税金面等、専門のスタッフをご用意しております。

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将来起こりうる相続に備えて！

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「事業用資産の買い替え特例」は相続対策に有効です。

「キャッシュフローの改善」とは資産の組み換えを行い収益性のよい土地や建物に買い換えるということです。

つまり、収益が上がらず固定資産税の負担が重い場合には例えば、「死んだ土地」を「生きた土地」に買い換えるということです。

そのためにはまず、相続税の試算をして資産の色分けを行います。

つまり「納税資金」「賃貸経営する資産」「自宅」などに資産を分類し、どれを資産の組み換えの対象にするのかを検討する必要があります。

しかし、最近は相続前でも資産の組み換えをする地主さんが増えてきています。

実際には目に見えないが、大きな借金である相続税に対して、いかに対策をしなければならないかは、地主さん自身にとっての大きな課題です。

納税資金がない場合には「物納」もひとつの選択肢でしたが、平成１８年の税制改正により必要な要件が非常に厳しくなってしまいました。

資産の組み換えで最も多い貸し宅地（底地）や駐車場などの整理は収益性を上げるには堅実かもしれません。

税金面や不動産関連に詳しい専門のスタッフをご用意しておりますので一度、相続税の試算をしてみてはいかがですか。

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根本的な発想の転換と柔軟な対応！

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なぜ今、資産の組み換えなのか？

地主さんに共通するのは「代々の土地を守る」という意識です。

しかし、若い世代の方の意識は「土地を守る＝有効活用」という風に発想が変わりつつあります。

不動産はまだまだ立地次第！

収益性の低い場所での賃貸経営はややもすると、固定資産税の鑑定評価は必ずしも収益性と一致しないため、固定資産税を支払うとほとんど手元に残らないこともありあます。

さまざまなセミナーや勉強会に参加し、いかに土地を有効に活用しようかとう地主さんが多く見受けられます。

不利な条件に固執せずに、代替わりする前であっても積極的に都心、郊外などの立地を問わず、土地や建物を売って、資産を組み替える地主さんが増えているのも事実です。

将来起こりうる相続を見据えて柔軟な対応が必要な時代になってきたように思います。

■セミナー・勉強会のご案内です！
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資産の組み換えは相続対策としてもとても有効です！

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相続が発生！準備をしていないと一大事！

最近相続があった賃貸大家さんから小規模宅地については評価減を利用するべきかご相談がありました。
相続人から相続・贈与で取得した財産のうち、非相続人等の居住や事業の用に供していた一定面積までの小規模宅地については評価減の規定があります。

駅から遠い、道路幅が狭いなどの理由から、住居、事務所、店舗等事業用地に適さない土地を所有している場合、さらに高い収益を見込める土地に買い換えるという選択肢もあります。

その際、より地価が高く、かつ小規模宅地の特例の対象となる不動産を購入することも出来ます。

資産の組み換えは相続対策としてもとても有効です！

資産の組替えで最も多いのは貸地（底地）の整理です。借地権を買い取る方法もありますし、逆に借地人に売るという方法もあります。
借地権は収益性が悪いので、借地人に買ってもらうのも一つの選択肢です。

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最近は特に土地が狭い都市部でも賃貸併用住宅が見受けられるようになりました。

狭小地、変形地を所有していても売却するには資産価値はそれほどでもない。

ならば、自ら有効活用しようという方が増えています。

経験上、初めて賃貸大家さんなる方で併用住宅からという方も少なくありません。

賃貸併用住宅といってもいろいろなバリュエーションがあり様ざまです。

賃料収入をご自宅のローン返済に充てることができ、しかも相続税や固定資産税等の節税も期待出来ます。

しかし、現実には一筋縄にはいかないもの！

その専門のノウハウのある経験豊富な企業に任せることが最大の近道のようです。

そんな中、ミサワホーム東京・世田谷支店資産活用部では
新商品の　自宅＋併用住宅『ＰＲＡＴＯＮ』　の無料設計や資金相談を行っているそうです。

この機会に新築・建て替え等、資産の有効活用にご相談してみてはいかがですか。

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税理士も人の子、得て不得手が有ります。

相続が発生し税理士に任せきりで、もしその相続税評価が適正でなかったとしら・・・。

【相続とは】
相続税は相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が基礎控除額を超える場合に、その超える部分(課税遺産総額)に対して課税されます。

この場合相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は被相続人の死亡したことを知った日の翌日から１０か月以内です。

先日、元国税局職員の納税プランニング・藤枝氏に伺ったところ相続税の評価を見直すことで収めすぎた相続税が還付されることがあるということです。

http://www.ts-oyasan.com/nouzei2.html

具体的には不動産を所有している場合にその土地の特徴により評価が変わるということです。

既に申告がお済の方でも５年以内位であればご相談いただきたいとのことです。

当然に相続の経験がなく、専門知識も少ないからと諦めてはいませんか。

不動産に係わるが故に、もし還付が発生したら金額は馬鹿になりません。

不動産のスペシャリスト、不動産鑑定士が相続税評価の見直しの実務を行うそうです。

詳しくはこちらをご覧ください。

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