大切な飲料水！

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この夏は熱中症防止のために飲料水の大切さを感じた方も少なくないのでは・・・。
賃貸大家さんの中でも分譲マンションの一室をいくつかご所有され賃貸に出されている方も少なくありません。
単身タイプ、ファミリータイプを問わず賃貸していますが管理会社に任せているのでほとんど見に行くことはないとおっしゃられていました。

では、マンションなどの貯水槽はというと、伺ったところ年一回約5万円で所有者が清掃しているそうです。
年一回清掃していれば清潔で安心して飲むことが出来ますと。
全国には約110万ヶ所の貯水槽があるそうです。
しかし、水道法で年一回の点検・清掃が義務付けられているのは10立方メートル超の21万施設のみで、それ以下の「小規模貯水槽」の管理は基本的には所有者に任されています。
国の2005年度の調査では「小規模貯水槽」の点検率は3％で何年も点検していないものも多いはずだとか。
調べてみると赤錆・ナメクジ・カメムシ・藻など「問題物件」も多くあるとのこと。ご所有されている建物の飲み水がどんな経路で蛇口まで来るのか貯水槽経由の方は調べてみてはいかがですか。
賃貸大家さんも意外にそこまでは知らない方多いのでは・・・。

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全国で6年ぶり！

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28日夜に全国で約6年ぶりに南東の空で特有の赤道色の月が暗く光る、「皆既月食」
が観測できるそうです。

国立天文台では、子供も見やすい時間なので多くの方に観測して欲しいとのことです。

午後6時52分に始まり8時22分過ぎまで続きますますので、自然の神秘に触れていたいと思います。

自宅近くも10年前は自然がいっぱいありましたがこの写真のような自然も今は開発が始まりマンションが建築予定です。

どんな賃貸マンションが出来るか今から楽しみです。

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下手な相続対策ならしない方がまし！

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「高尾山からの景色」

相続税が掛からなくても相続対策は必要ですが、

「下手な相続対策ならしない方がまし！」
しかし、相続はいつ始まるのでしょうか。

相続対策の難しいところはいつ始まるか予測がつかないところです。
ある程度、年齢を考慮したとしても、現実はなかなかその通りには行きません。
相続に関係のある誰かが亡くなると泣いている暇はなく、やらなければならない事が次から次へとあります。
例えば、私自身のことを思い出しても火葬許可を頂くのに死亡診断書を提出したり、7日以内には死亡届もしなければなりません。
また、前回お話をした相続放棄をするか否かも3ヶ月以内に決めなければなりません。
相続は人の死亡によって開始するので原則的には「自動的」です。
（本来は相続の開始があったことを知ったときから）
唯でさえ身内に不幸が起きればパニックになるのに流れさえ知らなければ時間や費用を損してしまうこともあります。
知識として相続の流れを知っておくことも相続対策の一つかも知れません。

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無料個別相談会・予約制
平成１９年８月２６日（日）
１３：３０～１６：３０（予約制）
会場　玉川区民会館「第３集会室」
ミサワホーム東京　世田谷支店
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相続税が掛からないから相続対策は不要？

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『高尾山』
先日、高尾山へ行って参りました。朝早い電車に一人乗り、お昼前には山頂へ。

天気もよく気分は最高！

都心を離れ自然に触れ、良い気分転換になりました。

「グッドアイディア」の発想はこういうところからかもしれませんね。

汗をかいてお風呂に入ったあとのビールは最高でした。
また、近いうちに行きたいですね。

■国税庁の統計によりますと相続税のかかる財産を残した人は平成１６年中に亡くなった方のうちの約４．２％で、２５に１人の割合だそうです。
（被相続人１人あたりの相続税額は約２，４４９万円）
では、相続税が掛からないからといって相続対策を立てなくても良いのでしょうか。

いいえ、答えはＮＯ！です。

「相続税が掛からなくても相続対策は必要です」
例えば被相続人が借金を残して亡くなったとしましょう。
この場合、相続人は「相続放棄」などの手続きをしなければ被相続人に変わって借金の返済義務を負うことになります。
通常の財産の相続とは逆に借金の返済をめぐって争いごとが起きる可能性があります。
また、どなたかの連帯保証人になっていないかなど・・・。
相続が開始される前にきちんと資産分析をして対策を練っておく必要があります。

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借地・貸地を有効に！

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今日は酷暑も一休みの一日になり、ほっとしました。
まだまだ続く暑さに皆様もお気をつけください。

借地を買い取り土地の有効活用は借地人の願い。
貸地を取り戻し土地の有効活用をと思っている貸地人。
借地・貸地の問題は双方にとって良いことは少ないようです。

例えば借地人が土地の使用を継続している場合において、地主が借地契約の更新を拒否するためには、法律上「正当の事由」がなければなりません。
このとき、地主が土地を自己使用する必要があるというだけでは、通常は「正当の事由」ありとは認めらません。
これに加えて、相当額の立ち退き料の支払いがあってはじめて、「正当の事由」があると判断されるケースがほとんどです。

地主が土地を自己使用する必要性があまり認められない場合は、いくら立ち退き料を提供しても「正当の事由」がないと判断される場合すらあります。
相場が有りそうでない「立ち退き料の額」や借地権の活用・譲渡・買取等はなどは専門家のアドバイスが必要です。

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ひまわりの写真展！

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前回のブログでご紹介したＪＲ相模線の上溝駅徒歩１０分の物件を拝見した帰りにひまわりの見に行ってまいりました。

座間市のひまわり広場で写真コンクールを開催しています。
★　８月１８日（土）は、四ツ谷地区でひまわり祭りを 開催します。

　　
詳細は、「イベント情報」をご覧下さい。
http://www5c.biglobe.ne.jp/~za-hima/

最近は膝下くらいのひまわりもあるそうでいろいろなところで楽しめそうです。
また近くに行く機会がありましたら、寄りたいと思います。

■質に拘った賃貸併用住宅を建築するなら・・・。
まずはご相談ください。
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■今回は「住友不動産が行う現場見学会！」のご案内です。
大田区大森東2丁目で８月18日（土）19日（日）の二日間（予約制）で開催します。
戸建てのノウハウをアパートに活かし、特に外観に拘りを見せています。
中階段を採用し入居者が気にされるセキュリティー面の充実も図りました。
お問い合わせ先はこちらを参照ください。
http://www.sumitomo-rd-apartment.com/event/event5.html

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時代のニーズを捉えた賃貸住宅とは？

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先日、賃貸大家さんの物件を拝見させていただく機会がありました。
ＪＲ相模線の上溝駅より徒歩１０分に位置し、とても環境の良いところでした。
それ故、単身・ファミリー、新築・旧築等を問わず賃貸住宅は多く存在していて競合もとても激しそうな地域でした。
この時期ならではの空室は若干ありますが、長期に安定した賃貸経営のご提案が出来ればと・・・。

間取りは２Ｋタイプ（２Ｆはロフト付き）で、単身やご夫婦の他、お子様一人の家族に向いています。
今の時代の賃貸ニーズに賃貸大家さんが積極的にリフォームしていてとても綺麗に管理されていました。
賃料も５５，０００円～と借りやすい設定をされています。
（敷地内・隣接地に駐車場あり６，５００円～）

こちらのお部屋や建物にご関心のある方はこちらまでお問い合わせください。

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生前贈与の有効活用！

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「大切な資産をどうやって子孫に残すか！」

贈与の非課税枠は１，１００万円というのは皆様もご存知でそれほど相続税対策
にはならないと思われます。
そこで何か有効な使い方は無いのかとアクサ生命のマネジャーに伺いました。

たとえば、生前贈与の非課税枠（年間１１０万円まで）を最大限利用し、お子さんを被保険者にした貯蓄性の保険を利用することで、毎年一定額を贈与していく方法があるということです。（ただし、計画は慎重に）
ご家族で考えますと年間に何百万円程度は、合法的に渡せるということになります。（一石二鳥）
また、親子の年齢等の条件を満たせば、相続時精算課税制度も利用可能です。
相続時精算課税制度は２，５００万円なので、亡くなるまでの年数次第では毎年の贈与（暦年）のほうが効果的になる可能性もあります。
しかし、ここで注意しておきたいのは相続時精算課税制度を一度利用すると暦年の贈与はできなくなるという点なのでここは抑えておきたいところです。注意点がいくつかありますので専門家に相談し、導入は慎重に行うことをお勧めいたします。
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いつか来るそのときのために！

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「相続が発生した時の注意点！」

連日暑い日がこれから続きそうです。
皆様お体にお気をつけください。
事前に流れを知っておくだけでも立派な相続対策？
他人ごとではなく必ず身近でも起こりうる相続。
事前の準備・対策が資産を残します。

「相続の発生から原則１０ヶ月以内に相続税の申告・納付を終了させる必要があります。
その間にすることは
①相続人の確認
②遺産や債務の調査
③遺産の評価・鑑定
④遺産分割協議書の作成
⑤遺産の名義変更手続き
⑥相続税の申告書の作成
以上が主なところです。
日常生活をしながら上記のような手続きを相続人や専門家の方としなければならない労力は計り知れません。
ましてや、対策を怠れば・・・。
今、もし、仮に相続が発生したら・・・・。
資産分析を行い現状の相続財産を試算をして実際に発生した場合の相続税を知って於く事は大切な準備です。
相続税が掛かるのか、掛からないのか。
もし、掛かるとしたらどんな対策が必要なのか。
不動産や生命保険などを有効に活用したりと、方法は様々です。
それぞれの賃貸大家さんに見合う方法を探してみてはいかがですか。

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梅雨が明けたとたんに、猛暑になりました。
まだ、暑さに慣れていないので身体がついていきません。
皆様も熱中症など、健康には十分お気を付けください。

昨日は、二つの「建築現場見学会」を拝見してまいりました。

①都心の狭小地は密集している事も多く近年入居者が求めているセキュリティー面の充実も大切、厳しい条件やニーズを見事にクリアしました。

「住友不動産の都市部の狭小地！古アパートの建替えプロジェクト！」
　８月４日（土）５日（日）開催中！
　関心や興味のある方はこちらまでお問い合わせください。
http://www.sumitomo-rd-apartment.com/event/event4.html

②地震への準備は・・・。
　万が一が起きてからでは遅いのが分かってはいても・・・。
　ミサワホーム東京の地震に強い家！

　８月４日（土）５日（日）開催中！

展示品とは違った現物の建築現場です。
【建築現場見学会会場】
　世田谷区経堂5－13－20
　世田谷区桜2－1－11
　詳しくはこちらまでお問い合わせください！
　http://www.ts-oyasan.com/misawahome9.html

　・耐震強度が心配・・・。
　・貸家の老朽化が進む・・・。
　完成してからでは分からない「構造体」をご自身の目でお確かめください。
どちらも“都心の狭小地”、“地震に強い”といったコンセプトを持った
特長のあるアパートです。
また、賃貸大家さんへのお引渡し前にも係わらず“都心の狭小地”の物件はすべて入居の申し込みが入っているそうです。
賃貸大家さんにとってはこんなに心強いことはありません。
今日までですが、お近くの方は新築のモデルルームではなく“生の現物”をその目でお確かめください。
何が今、入居者から求められているのかを・・・。（百聞は一見にしかず）
暑いのでお気をつけてお越しください。
スタッフが心よりお待ちしております。

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建て替えも日ごろのコミュ二ケーション！

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本日ご紹介しますのは相続を何回か経験し、先祖からの財産を受け継いでいるという、埼玉県川口市にお住まいの賃貸大家さんです。

諸道具店を営みながら、アパート二棟と駐車場を経営なさっております。
賃貸経営に役立つ様々な資格を取得し、今後も物件を増やして行きたいですねと。

「日々勉強！」
今の時代は賃貸大家さんも勉強しないと「ダメ」ですと、はっきりおしゃられておりました。
祖父や両親から受け継いだのは物件だけではなく「もったいない」「粗末にするな」という心ですと。
自宅からそれほど離れていない物件へは小まめに清掃や点検も怠らないので、築の浅い綺麗な建物（大手ハウスメーカー）とはいえ本当に管理されています。
建て替え前は老朽化が進み立ち退き等、いろいろご苦労があったのではとお聞きすると。

「コミュニケーションは本当に大切です」
「実は入居者と人間関係が出きていてあまり苦労しませんでした」と。
清掃に行けば必ず笑顔で入居者と挨拶を交わしていたとか。
やはり、日ごろのコミュニケーションの大切さが伺われました。

『プロフィール』
大島豊広　
ＡＦＰ、宅地建物取引主任者、相続アドバイザー協議会所属

しかし、相続はやはり専門的なので「相続アドバイザー」や「相続ＦＰ」を勉強をしましたと。
資産を守っていくことに妥協しない姿勢は私自身も勉強させていただきました。
根っからの楽天家ということですが今後のご活躍を祈念いたします。

新築・建て替え等、資産の有効活用にご相談してみてはいかがですか。お問い合わせはこちらです。
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自然の猛威にも対策はある！

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やっと東京も梅雨が明けました。
例年よりちょっと長かったみたいですね。
さぁ、これから夏本番！
子供たちには海に山に沢山の思い出をこの夏休みに経験して欲しいと思います。
しかし、週末には台風が接近してきますので、特に海には注意が必要のようです。
台風、地震、また台風。
自然の猛威には成す術がないのが現実ですね。

「地震への準備は・・・。」
私のアパートも東海地方にありますので地震がとても心配です。
また、築年数も30年を超えたのでとても耐震性が心配です。
そろそろ耐震強化をしないとと・・・。
万が一が起きてからでは遅いのが分かってはいても、対岸の火事。
地方という事もあり中々東京のようにイベントの回数は多くありません。
いろいろセミナー等賃貸大家さんのお役に立つ情報を提供していますが、

「今回は現場見学会！」
中身はその「地震」に強い家！の見学が出来ます。
完成してからでは分からない「構造体」をご自身の目でお確かめください。
展示品とは違った現物です。

●２社が開催します！
■ミサワホーム東京
8月4日（土）5日（日）
10：00～17：00
・世田谷区経堂5-13-20
・世田谷区桜2－1－11
お問い合わせはこちらまで！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

都市部狭小地！古アパートの建て替えプロジェクト！
■住友不動産
8月4日（土）5日（日）
中野南台2丁目現場見学会
http://www.sumitomo-rd-apartment.com/event/event4.html

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