賃貸経営で相続税の軽減効果！

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『アパート・マンションなど賃貸経営をすると相続税の軽減効果が見込まれます』

アパート・マンションを建築した場合、土地については「貸家建付地」として更地や自宅土地より低く評価されます。

又、建築のための借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、建物の評価は建築価格より低くなる事が多いようです。

これらの評価減と債務控除により相続税を安くすることが可能となります。

【土地の評価額（節税効果）】
借地権割合50％、借家権割合30％とすると評価が15％落ちることになります。
また、小規模宅地の評価減対象の場合には50～80％の評価減になります。

【建物の評価額】
固定資産税の評価額が相続税の評価額になり当初評価額とは大体建築費の60％前後
と言われています。
また、木造アパートの場合はその相続評価額から30％引かれるため節税効果の一つとして考えられています。

前回も取り上げましたが小規模宅地の特例として賃貸アパート・マンションなどの貸家建付土地は事業用宅地として200㎡までの部分を相続税評価額が軽減されます。

いくつかの対策を組合せることで大きな効果が得られます。
被相続人が亡くなる直前に、あわてて相続税対策を行うと失敗する可能性があります。

死亡まぎわの相続税対策は税務上のリスクが大きくなりますので注意が必要です。
各税金に対しての査定基準は様々ですが、被相続人死亡の最低3年前と言うのは一つの
目安のようです。

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小規模宅地の評価減とは！

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『例えば相続が発生した場合』

小規模宅地の評価減は遺産の中に住宅や事業に使われていた宅地等がある場合にその宅地等の評価額の一定割合を減額する特例です。
特に亡くなった方の自宅の土地のように「特定居住用宅地等である小規模宅地等」に該当する場合は240平方メートルまでの部分について評価額を80％減額することが可能です。
つまり評価額は実際の20％で計算できるということです。

この特例を受けられる人・・・相続や遺贈によって宅地等を取得した個人。
この特例の適用を受けられる宅地等とは個人が相続や遺贈により取得した宅地等でこれについてはいくつかの要件をクリアしなければなりません。

また、平成19年10月1日以後に相続又は遺贈により取得した国の事業の用に供されている
宅地等についてこの特例の適用を受ける場合には要件等が異なりますので管轄の税務署へお尋ねください。

評価額を減額する割合は宅地等の利用状況等により次のようになっています。

(1)特定事業用宅地等である小規模宅地等、特定居住用宅地等である小規模宅地等、
   国営事業用宅地等である小規模宅地等及び特定同族会社事業用宅地等である
   小規模宅地等の場合・・・80％

(2)(1)に該当しない特例対象宅地等である小規模宅地等の場合・・・50％

要件が明確になっていますので、要件に合致するよう賃貸経営大家さんは生前に相続税対策として講じて於くことが賢いと言えそうです。

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土地の有効活用は相続対策！

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“税務対策上、土地の有効活用が相続対策として必要とされています”

貸家の評価額＝固定資産税評価額－借家権の評価額＝固定資産税評価額×70％です。
ではその貸家が建ててある宅地（自己所有の宅地）の評価額はどうなるでしょうか。
このように貸家が建っている自己所有の宅地を「貸家建付地」といいますが、この場合宅地は貸していませんんので、あくまでも宅地の上の建物を貸しています。

故に貸宅地の評価額（＝自用地の評価額－借地権の評価額）とはなりません。
しかし、貸家が建っており居住者がいるためその宅地も勝手に処分できるというものでもありません。

ですから、この場合は「居住権を考慮した評価額」を差し引いて評価額を出します。
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額－居住権を考慮した評価額となります。

「居住権を考慮した評価額」は自用地の評価額×借地権割合×借家権割合という計算式から求められます。
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額（1－借地権割合×借家権割合）となります。
借地権割合は地域によって異なりますが、60％～70％となっているところが多いです。
また借家権割合は30％（一部の地域は40％）となっています。
この借地権割合と借家権割合の２つの数字をあてはめて考えると、
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額｛1－（60％～70％）×30％｝
となるためアパートやマンションまたは人に貸している貸家が建ててある貸家建付地の評価額は自用地の評価額の79％～82％となります。

つまり、自用地よりも賃貸住宅を建築し賃貸経営を行ったほうが更地や駐車場にしておくよりも固定資産税などの軽減等とてもよいことがありそうです。

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