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2007年4月18日 (水)
2007年2月16日 (金)
『インターネットでオンライン申請』！
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■□■ 賃貸大家さんが知りたかったこと教えます！ VOL.004 02.16
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【INDEX】 『インターネットでオンライン申請』！
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さて、賃貸大家さんにとって土地の有効活用は節税になり、様々な恩
恵がありますということを前回ご紹介させて頂きましたが最近よく耳に
するようになってきたのが「オンライン申請」という言葉です。
言葉から想像するとおり要するに書面ではなく、インターネットを使っ
て様々な申請を合理的行うことで申請する側も、される側もメリットに
なるということです。
このオンライン申請を利用することで行政機関に出向くことなく申請
や届出、公文書の取得が可能になります。
司法書士・行政書士の先生や不動産関連の方々は仕事が効率的
になるのではないかと思われます。
ただオンライン申請を行うには民間の認証局等が発行
する個人や会社・法人の電子証明書により本人の確認を行っていま
す。申請を行う場合、申請者自身が電子証明書（個人や会社・法人
の電子証明書）を事前に取得する必要があるのでご注意ください。
平成１９年度の税制改正により登記手続きの合理化を推進するため
『オンライン登記申請の登録免許税の税額控除の創設』がされました。
登録免許税は登録免許税の１０％と５，０００円のいずれか少ない額
を本来の登録免許税額から控除できることなります。
登録免許税は……
1.不動産登記・・・所有権保存・移転、（根）抵当権設定
2.商業・法人登記・・・法人設立登記
※ただしこの改正は平成２０年１月１日～平成２１年１２月３１日まで
の期間のオンライン申請した場合に適用されますのでご注意ください。
オンラインで登記などの申請が出来るようになると時間と費用の面で
とても効率的になり行政機関へわざわざ出向くことも少なくなり今後は
主流になると予想されます。
では、次回をお楽しみに！
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2007年2月 9日 (金)
土地の有効活用による税金対策！
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■□■ 賃貸大家さんが知りたかったこと教えます！ VOL.003 02.09
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【INDEX】 土地の有効活用による税金対策！
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毎日暖かい日が
続きとうとう毎年恒例の花粉症が始まりました。
例年よりも２０日くらい早いような気がします。
しばらくつらい時期になりますが花粉症の皆さま頑張りましょう。
さて、様々な不動産投資の中で賃貸物件を建てることで相続税や固定資産
税の軽減というさまざまな大きなメリットが見込まれるということをブロ
グでも述べましたが、では実際にどんなものがあるか一例を紹介します。
例えば土地の有効活用による税金対策です。
さまざまあるなかで例えば貸家建付地による評価減（土地の評価額軽減）
です。
土地に建物を建ててそれを貸し付けることで『貸家建付地』の評価になり、
更地や自用地に比べ20％程度評価が下がります。
貸家建付地の相続税評価額＝
自用地価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
《例》
借地権60％、借家権30％の地域に賃貸マンションを建築して全ての住戸を
賃貸した場合の土地の相続税評価額は
100％×（1－60％×30％）＝82％
上記計算式の場合、更地の相続税評価額は82％となります。
※借家権や借地権の割合は地域により異なります。
投資というとついつい利回りに重点を置いてしまいますが、“賃貸住宅を
建てる”ことは土地を有効活用することはもちろんですが“土地の相続税
評価額の軽減”だけではなく、賃貸経営による収入メリットがあることは
見逃せません。
では賃料収入がどうしたらより安定するのか様々な角度で家賃滞納の経験
のある賃貸オーナーの視点で検証していきたいと思います。
では、次回をお楽しみに！
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2007年2月 3日 (土)
施行から2年！「東京ルール施行」で大家さんの立場はどう変わったのか？
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【INDEX】施行から2年！
「東京ルール施行」で大家さんの立場はどう変わったのか？
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こんにちは。賃貸経営大家さんを応援するWEBサイト「賃貸大家さん応援団」を主宰しております田中光則と申します。 さて賃貸住宅紛争防止条例が平成１６年３月制定、１０月施行されてからオーナー様の立場どうなったのかということを検証したいと思います。
この賃貸住宅紛争防止条例の趣旨は貸主と借主のトラブルを防止する目的で制定されました。 トラブルの内容としては・・・
1.退去時の敷金精算
2.修繕等管理
3.報酬・費用請求
4.重要事項説明との相違
5.申し込み解消
では何故退去時の敷金精算が多いかと言うと、古くからの慣習で入居者から次の入居者募集における原状回復費用以上のリフォーム費用（原状回復とはいえないグレードアップ）まで現入居者より徴収（すなわち敷引きと言われる精算）することで、本来の敷金返還が行われなかったことが原因のようです。 本来敷金とは担保金と言う意味合いで入居者が滞納したり、過失により破損させた場合の支払わないものに対して敷金より差し引くというものです。
すなわち敷金とは基本的に預かり金で返還義務のあるものです。 近年よく聞かれるのが借り手市場と言うことです。過去は礼金に見受けられるように貸し手市場だったということです。（礼金は受領するものですが最近は礼金が一ヶ月もしくは０ヶ月というものも見受けられることが多くなりました） 最近はさまざまな情報が日常的にインターネットより入手することが容易になり入居者が不動産の知識を身につける機会が増えました。本来返還義務のある敷金は返すのが当然だということも広く世間に知れ渡り、他のクレームと合わせて少額訴訟なども見受けられるようになりました。 故に賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）なるものを制定することで様々なトラブルを未然に防止することを図ってきました。
【少額訴訟の特徴】
『早く、安く、簡単』ということです。１日の１回の裁判で判決がでるというもので、手続きも簡単でご自分でできます。また、簡易裁判所に定型の用紙を用意している場合もありますので問い合わせてみましょう。
通常は一万円程度の費用ですることできますが、くわしくは簡易裁判所にお問い合わせ下さい。
ポイントとしては
1.６０万円以下の金銭の支払いに利用できる。
2.証拠はその日に取り調べられる証拠に限られている。
3.場所は相手の住所地の簡易裁判所が基本ですが、金銭債権の場合は
あなたの（債権者）の住所地の簡易裁判所でもすることが可能です。
4.ただし、被告が望めば通常の裁判になります。 さまざまな背景により
借主に書面を交付し退去時の原状回復と入居中の修繕についての費用負
担に伴う『法律上の原則』や『判例により定着した考え方』などを説明
することを義務けました。
通常仲介に入る不動産会社が説明するのは以下の４つです。
1.退去時の通常損耗等の復旧（原状回復内容）
2.入居期間中の必要な修繕
3.契約においての特約条項
4.修繕及び維持管理等に関する連絡先 この条例は国土交通省の定めている
『原状回復ガイドライン』を基に、そのガイドラインに沿った敷金精算、
内容説明を義務付けたルールによって紛争を未然に防止することを目的と
しています。
【貸主の費用負担 】
通常損耗は貸主負担 賃貸住宅の契約においては、通常損耗（通常の使用に伴なって生じる程度の損耗）や経年変化（時間の経過に伴なって生じる損耗）などの修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が負担するのが原則です。
【借主の費用負担（原状回復）】
借主の「原状回復」義務 一般的な建物賃貸借契約書には「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった定めがあります。この場合の「原状回復」とは、借りていた物件を契約締結時とまったく同じ状態にするということではありません。
【善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）】
他人のものを借りている場合借主は、契約してから契約終了時に物件を貸主に明け渡すまでの間は、相当の注意を払って物件を使用・管理しなければなりません。
この義務に反して、物件を壊したり汚したりした場合には、借主は原状に回復するよう求められる事になります。 特約とは、「当事者間の特別の合意・約束」、「特別の条件を付した約束」などを意味し、賃貸借契約の場合には、通常の原状回復義務を超えた負担を特約として契約書に定めて借主に課す場合などがあります。しかし、特約はすべて認められる訳ではありません。有効になる為には幾つかの要因が必要になります。
【賃借人に特別の負担を課す特約が有効と認められる為の要件 】
1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、
合理的理由が存在する事
2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修
繕等の義務を負うことについて認識している事
3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている事
ここで注目すべきは特約です。
入居者は契約時に納得して合意するからこそ署名・捺印を行います。当然に法律行為なので有効です。しかし、入居者は民法により保護されているゆえ、入居者に不利な契約は認められないことも多く上記のような借主の費用負担義務以外は裁判へまで発展すると中々入居者から義務を超えた費用負担をさせることは難しいことになります。
その貸主と借主（入居者）の費用負担の綱引きの間で費用負担の調整しているのが不動産会社です。 この東京ルールが制定されたことにより入居者から義務以外の費用負担を強いることは難しくなり、賃貸大家さんは東京ルール制定以前より、リフォームの費用負担が多くなたということは否めないようです。 賃貸経営の本来の姿に戻り、プロパティマネージメントという視点であらゆる角度から収入と支出等の見直しを行って、長期に渡った事業計画をしっかり立てていく時代が来たということで、昔のような笊勘定では成り立たなくなりました。
「賃貸大家さん応援団」では助言やサポートなど不動産に関することはもとより、法律や税務相談なども専門家の方々と一緒にお手伝いをさせていただいておりますのでお気軽にお問い合わせください。
※実務は専門の税理士さんや弁護士さんなどをご紹介しています。
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